尚築...搶呀！二百幾萬買新樓上車呀！【第一桶金。新樓我又睇】

旺角道行人天橋大排長龍...搶呀！搶呀！
「二百幾萬上車」、「首期廿幾萬上車」...大批代理在旺角道行人天橋附近搏殺！元朗洪水橋「尚築」開盤，分層單位全部開放式設計，由於呎數細，銀碼細，即使呎價比附近的屋苑貴三、四成，仍然大排長龍。筆者有相熟代理引路，唔使排隊，自然唔買都睇吓，哈哈！
筆者唔熟洪水橋，特別鳴謝洪水橋鍾屋邨居民...Moola Pub 堅表哥、雪兒，响小弟睇緊示範單位期間，親身行去影相，直擊報導！




間格（★★★★）「尚築」分層單位幾乎全部是開放式設計，首 批單位實用面積由 232 呎到 254 呎，食正東京和式公寓潮流！一座、樓高 4 層、每層 30 多伙，合共 133 個開放式單位及 1 個一房單位。相比很多市區 200 多呎的開放式單位，筆者覺得空間感不俗，足夠放一張雙人床、一張兩座位梳化、一個多勁能組合櫃及開放式廚房，洗手間及浴室亦不算太窄，細看之下，可能是因 為只有一個露台，沒有工作平台。




價錢（★★★）
所 謂折實 240 萬內入場，只有 2 個，絕大部份單位介乎於 280 萬至 320 萬之間，折實均價約 11,800 元，看看旁邊的屋苑如「丹桂軒」及「菁雅居」，再看看洪水橋新樓如「泉薈」及「尚城」，近期成交呎價很多只是 7,000 至 8,000 元，「尚築」呎價比它們高五、六成！



位置（★★★）
位於元朗洪水橋輕鐵站與鍾屋邨輕鐵站之間，交通還算可以，最少有鐵路直達，毋須轉駁小巴、邨巴。由於洪水橋是未來重點發展區，據政府初步發展大綱，將來會有住宅單位約 60,000 個，人口約 218,000，就業人口約 100,000，到時並會有西鐵洪水橋站，直達市區。幾時？如果沒有延誤，大約是 10 年後的事。





生活配套（★★）
住得洪水橋，多少都是希望遠離繁嚚、崇尚大自然，不能用市區的準則評價，筆者有朋友住在附近的鍾屋邨，間中會去 BBQ，記得洪水橋站附近有一個小商圈，基本的衣食住行都齊備，附近的村屋或會有些小士多，想逛商場就要搭輕鐵去到天水圍、屯門了。
會所、規劃（★★★★）
雖然伙數不多，從樓書、模型及代理的描述中得知，會所的設施齊備，健身室、泳池、宴會廳等都有。筆者今次發現的最大亮點是，整個項目只有一幢分層單位，其餘大部份地方，將會是數十座高級別墅，據代理說 2,000 多呎起，即使以現時的呎價計算，都要 2,000 萬以上，業主隨時是億萬富豪，「尚築」住戶將會與億萬富豪為鄰，共用會所！





總結（正方代表－廿幾步歲無奈上車族）
今時今日二百幾萬買得乜？
深水埗買間接近 40 年、200 幾呎的單幢樓都要呢啲價啦，如果俾你揀係上車族，你情願方便啲住深水埗單幢，定情願每日搭多個幾鐘頭車住「尚築」丫？最少返屋企都開心啲，啲朋友嚟到有得威吓先啦！

總結（反方代表－鍾屋邨朋友，Moola Pub 堅表哥）
洪水橋萬幾蚊呎？唔係化？！
嗰度好荒蕪架，大馬路行過去，沿途無瓦遮頭，曬到頭暈，隔離左右都 300 幾萬有兩房啦，講真...搬到咁遠都係想住大啲，好似我哋呢啲就係貪村屋夠大先搬入嚟，二百幾呎不如住市區劏房啦！
P.S. 影相期間雪兒仲跌爛咗部相機，慘！
大家記得去嘉芙中心 13/F Moola Pub 飲番杯支持吓！
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講者：商鋪天后 Laura
題目：二手斷破頂，新盤平過二手，有乜買賣策略？
　　　商鋪調整，連鎖店紛紛執平貨搶位，尋寶機會？
　　　幾百萬鋪位重現，一線區鋪位租金急跌，機會重臨？
　　　地鋪、樓上鋪、商場鋪...點揀？如何避免中招？
　　　民生區鋪位租價齊升，我們鋪位三年升逾倍，點做？
日期：29/5（五）
地點：佐敦
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傲形...納米新樓盤 400 萬上車！@ 新盤我又睇

繼「喜點」之後，紅磡土瓜灣又有上車新盤登場！:P
今次係由恆基發展的單幢樓「傲形」，代理介紹為 H Collection 系列，同曉悅、曉薈、曉柏御等同出一系，筆者不才，除了知道都是恆基發展的市區重建項目之外，看不到有甚麼關係，哈哈！區內重建項目不斷，百米之內，包括幾年前塌樓的地盤在內，已經有兩個發展中的地盤，另庇利街的舊樓，看上去已收得七七八八，前景不俗...

位置（★★★）...何文田站。非一線地段！上次「喜點」賣的是「土瓜灣站」...沙中線概念。
今次「傲形」賣「何文田站」...觀塘延線 + 沙中線概念。從地區分析「傲形」處於觀塘延線的「何文田站」及沙中線的「馬頭圍站」之間，從市場策略來說，當然高呼自己鄰近「何文田站」，身價都唔同。然而從位置來看，距離何文田站最近的信用街出口不近，應該要 10 至 15 分鐘步程。論居住環境，馬頭圍道相對信用街、高山道、山谷道等較為嘈雜，所以說「傲形」所處地區不俗，但非一線地段。




價錢（★★）...高於同區二手半新盤！「傲形」全盤只有 120 伙，全部是開放式及一房，首批單位開價遠比「喜點」高出近四成，最平單位折實 $3,965,860 入場，折實最平呎價 $18,403，折實最貴呎價 $22,392，講句公道話，地段價值略有分別，是否值得四成差價，見仁見智。如果想比較同區二手半新盤，向「何文田站」走，會經過機利 士北路三寶「昇御門」、「薈點」及「寶御」，現時細單位普遍呎價約 $16,000 至 $18,000，更近港鐵站，環境更舒適。再向「何文田站」走，步入高山道及信用街範圍，兩大新盤「何文田山畔」及「天鑄」呎價逾 $24,000。筆者認為這個樓盤呎價偏貴，應該貼近機士北路三寶較為合理。



間格（★★★）...全部是開放式及一房「傲形」開放式有兩個則，分別為 204 呎、212 呎，一房有三個則，分為 246 呎、247 呎及 282 呎，當中還包括露台及窗台，可想而知有多精品，幸而樓底有 10.3 呎，可以向高空發展。示範單位為一房間格，單身及兩人尚可接受。






配套（★★★）...沒有期望就沒有失望
項目只有 120 伙，可以預期不可能有太多會所設施，從項目的宣傳廣告上，看不到有提及會所，更是沒有期望。幸而最終發現，尚有一個健身室及閱讀室，而且是 24 小時開放，可接受吧。




總結（★★★）...吸引力不大由於價錢相對較貴，如果你是新手上車，絕大部份單位超過 400 萬，做唔盡按揭，冇乜着數。如果你是投資者，以「薈點」及「寶御」租盤評估，開放式租金約 $1.1 萬至 $1.2 萬，回報約 3.3%，通車後應可提高至 $1.3 萬至 $1.4 萬，回報約 3.9%，尚算合理。然而賺租之餘如果想賺差價，例如賺兩成，呎價就要去到 $2.3 萬至 $2.4 萬，是否可以做到呢？筆者有點保留。★ 1% 廣告時間 - 地產投資實戰。免費講座！★
講者：星級投資者 King Sir題目：新盤一浪接一浪，樓市升幅放緩，有乜買賣策略？
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【第一桶金。地產】點解樓市唔跌？...冇盤！女巫都變女神！

朋友：「未來供應大增，會唔會大跌？」
筆者：「大增？點大增？」
筆友找來報章報導...私樓供應持續增加，未來 3 至 4 年潛在私樓供應達 7.8 萬伙，按季增 5%，創歷史新高，當中 67% 屬於中小型單位，同創新高。分析預計，供應續來，下半年樓價升勢受壓。
事實係咪咁呢？...

最近有睇樓的朋友都知道，根本冇樓可睇！
以 前我們落區睇樓，每次去到一個小區，每間代理行最少有三、四個鎖匙盤，睇多幾間代理行，每個小區，同一時間都有七、八個單位在市場上發售，作為準買家，我 們有選擇。現在落區睇樓，相當冇癮，間間代理都話：「冇鎖匙喎，要幫你約，留低電話丫。」「淨係得兩間連租約冇樓睇，你得唔得丫？」

近日筆者到九龍某舊重建區八卦一吓...
問 咗四、五間地產代理，整個社區，住了逾十萬人，竟然一條鎖匙都冇，間間代理都淨係推嗰兩個盤...兩個賣咗好耐都賣唔到的陳年賣盤！點解賣唔到？原本只值 300 萬，俾盡 320~330 萬的盤，索價 390~400 萬的盤，點會咁易賣得出？冇辦法！冇樓可賣，個個經紀都推，爛茶渣都當係寶。

佔中期間，朋友 S 擔心政局不穩，想先放間低層冇景...
銀行估價 360 萬，上個成交係半年前的 340 萬...
原 本他打算放 360 萬，大概 340~350 萬左右就收票，與代理閒聊之間，你發現市場上根本就沒有其他放盤，你還會放 360 萬嗎？馬上就改口放 390 萬，收實 380 萬了！當年沒有 SSD，市場上有競爭的時候，這個低層冇景的二流貨色，可能要賣到 320~330 萬，甚至更低才會有人承接，今天就因為沒有競爭，一登龍門，升價十倍，成為全城力推的筍盤，九成上車，只此一間！
多得政策扭曲，垃圾都當係寶！未來很多新供應？有幾多？每年兩萬間？
政 府高官們...你們知道你們的所謂「逆週期」政策，你們的偉大發明聲稱用以打擊炒家，壓抑樓價的 SSD，令市場減少幾多二手供應嗎？數以十萬計！！與其咁辛苦搵地起樓，點解唔肯接受自己落錯藥，修訂政策釋放更多放盤呢？例如即使未坐滿三年 SSD 監的物業，只要業主賣樓之後一年內唔買樓，就可以退回 SSD 等等，不是馬上就可以釋放大量放盤嗎？

朋友：「咁係咪代表你睇好樓市長升長有呢？」
筆者：「梗係唔係啦！剛剛相反，睇淡！」
好 明顯而家只係政策扭曲，不反映真正市場，舉例說，你要用 300 萬去追一件只值 200 萬的二流貨色！等如你流落荒島，冇晒女人，得番一個女巫，你要用追求女神的誠意，去追求一個女巫！在政府迷失、市民瘋狂的年代就冇辦法，如果有朝一日政 府、市民瞓醒，即刻打回原形！理智投資，高追女巫的，不會有好結果！
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講者：超過 20 年經驗，大行法律部話事人 Jackie Sir
題目：去年住宅狂升，工商住舖...仲有乜值得投資？
　　　僭建、銀主、凶宅、租霸...投資物業點可以唔識？
　　　買賣、租賃陷阱大揭秘，拆炸彈，免中伏！
日期：14/5（四）7~10pm　　地點：佐敦
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【第一桶金。地產】4.6 億天價維修！係咪真貴？小業主點自保？

維修費 4.6 億？！又出現天價維修！
報章報導...沙田穗禾苑業主立案法團向居民派發大廈維修意見書，要求居民三揀一，三個方案分別是...2.2 億、3 億及 4.6 億！還未包含地下大堂翻新等選擇性工程！係咪真係貴呢？



單位伙數多，過億好正常，最重要睇每戶挾幾錢！
今次被步睇又真係係貴咗啲，不過又唔算好誇張！
穗 禾苑是沙田區的老牌居屋屋苑，樓齡 35 年，共 9 座共 3,501 個單位，穗禾苑業主立案法團提出的三個維修方案，平均每戶挾 5.3 萬至 16.5 萬不等！貴唔貴呢？1% Anthony 在過去一年，有兩個物業要挾大維修，分別約 5 萬及 6 萬，以最低的方案比較，其實價錢差唔多，點解話初步睇貴咗啲呢？因為筆者兩個物業，都是單幢式的，都是廿多層高，每層五、六伙，合共約百多伙，理論上平均 每戶分擔的成本，應該比大型屋苑高，根據過往經驗，大約有七至八折。

睇完每戶挾幾錢，之後要睇做乜嘢項目！
維修項目越多，成本越高，睇完項目工程，真係貴！
根 據報章報導，除了搭棚、重鋪防水層、排水系統等必須工程，三個方案最大分別在於大廈外牆。（1）局部修葺，估價 2.2 億，每戶挾 5.3 萬；（2）局部修葺加上在原有紙皮石飾面全面髹漆，估價 3 億，每戶挾 7.3 萬；（3）全面打鑿及重新鋪砌外牆瓦面，估價 4.6 億元，每戶挾 11 至 16.5 萬，未包括地下大堂翻新等選擇性工程。
講真...睇埋內容就真係覺得貴！筆者其中一個單位的大維修工程剛剛完成，屬於方案（2）的級別，除了局部修葺還全面髹漆，最重要是包括大堂翻新、換電梯等工程，感覺煥然一新，後生咗十幾年，如果乜都冇都要挾 5.3 至 7.3 萬，仲要係大屋苑，真係貴！

有冇古惑？筆者不便評論，待住戶詳細了解！
市場上多唔多古惑情況？筆者聽過不少！
市建局網站有工程及費用的參考資料...
筆 者其中一個小屋苑單位，伙數約 1,000 伙，由於伙數多，又有商舖，管理費數目龐大，業主立案法團每年都會有很多盈餘，每隔一、兩年，就會巧立名目，花點錢，做點維修工程，做啲唔做啲，但求花點 錢，又不驚動住戶。例如每層樓的電梯大堂，都加一幅雲石牆，但係又唔做晒成條走廊喎，係咪古靈精怪？！有位戰友在鄰近屋苑有個單位，聽說業主立案法團，與 筆者的屋苑原來是同一班人，早年趁樓價便宜，在不同屋苑買了單位，然後競選立案法團，為人民服務，真有心！！朋友的屋苑曾經出現類似今次穗禾苑的情況，甚 至要取消工程合約、賠償。

遇到這種情況應如何處理？
甚麼情況下要大維修？買樓時如何評估維修費？
篇幅所限，留待講座再由法律專家跟大家分享~~

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題目：樓價升幅放緩，新盤浪接浪，有乜買賣策略？ 　　　　　　　　　　僭建、凶宅、維修、租霸...買樓投資點可以唔識？　　　
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【第一桶金。地產】樓市大迷信...呢個成交係幾個月前，而家實貴啲架啦！

代理：「業主開價 390 萬，啱就試吓傾幾萬...」
朋友：「最近低一層，大 20 呎，成交 350 萬咋喎！」
代理：「呢個係三個月前嘅成交啦！」
朋友：「咁又係...」

筆者：「咪住...係喎？」
朋友：「咁呢個成交真係幾個月前嘛！」
筆者：「點解幾個月前成 350 萬，而就就要 390 萬呀！」
代理：「同幾個月前比，一定係升咗架啦！」
筆者：「點解一定係升咗？一定係貴過幾個月前呢？」

原來大家的潛意識都接受了...樓價一定係越嚟越貴！
尤其是經驗不足的新手，代理話乜，佢哋就信乜，唔怪得啲車盤價仍然不斷創新高啦！其實只要細心諗就知，同幾個月前比，經濟環境真係差咗，作為投資者，絕對唔應該再高追，買樓是可以的，但價錢一定要合理，一定要比之前平！...

為咗講價，所有因素都會變為負面因素，例如...
。出咗新辣招，需求應該少咗；
。細價樓升得太高，高過中價樓兩成，應該調整；
。經濟差咗！報章報導五一黃金週旅客下跌，零售業步入寒冬，經濟下行是無可避免的，雖然大部份人現在仍然未意識到，然而很多做前線銷售的朋友已經實實在在搵少好多。

大家唔好反對我先...買樓的時候，自然想買平啲，自然要用負面演繹！
搵都唔搵吓，試都唔試吓就投降，咁就真係抵你買貴嘢囉！賣樓的時候，可以將以上因素全部講到變利好因素。
甚麼是對？甚麼是錯？最終會係升定跌？鬼知咩？
個個專家都有唔同講法，最緊要計好自已條數！

不過最重要都係事實，筆者最近真係做咗幾個低價成交...
代理當然死唔投降：「邊度有盤平過之前？有我都買...」
筆者唯有數俾佢聽：「最近呢兩、三個月我哋真係買咗好多平樓，好似旺角半新樓，我同挾朋友嘅，估 630 萬成 550 萬，另外紅磡高山道附近有兩間同學買嘅，一間估 410 萬成 330 萬，一間估 360 萬成 310 萬，當然唔多，但係我哋真係買到囉...」
代理即刻上網查過成交，證實筆者冇吹水，無言...
事實真係多咗好多平嘢！大家準備好未？
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講者：前大行工商舖部門高層 Dooby Sir
題目：去年住宅狂升，工商舖冇乜升過，更有投資價值？
　　　再出辣招，有乜策略？中價樓？工廈？你轉咗陣未？
　　　1% 戰績 - 工廈分契增值，呎價$2700買，$5000沽！
　　　一年賬面升 90%！！如何做到？
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