悼念李光耀...組屋。人人做業主。你羡慕嗎？

新加坡之父李光耀逝世...
悼念同時，很多人將香港與新加坡作比較！
不少網民高呼新加坡比香港好，尤其是居住方面，幾乎每個國民都可以擁有自己的組屋，每個家庭都有千呎單位，新建的組屋簡直有香港的豪宅水平，人人安居樂業，香港冇得比云云...
全文：新加坡組屋直情係香港豪宅？9 成家庭免費業主！
筆者有很多朋友都曾經移民新加坡，最終都選擇回流。當時正是 97 回歸...買樓置業比現在更難，當年大學畢業生要移民新加坡很容易，於是很多朋友到那邊發展，筆者亦有到新加坡探望。正如文章所說，人人有組屋，居住環境好、國民質素高，最初一、兩年，朋友都很滿意。再過一、兩年，部份朋友開始埋怨，很悶、很刻板...

新加坡的管治模式，被稱為家長式管治。
很多香港人視為必然的自由，包括言論自由、新聞自由、集會自由等都沒有。朋友 M 說，傳媒都是國家的，沒有反對聲音，新加坡人甚至不敢在公開場合批評政府，敢怒不敢言，怕俾人知道，怕受到壓迫。新加坡刑罰很重，人民很怕做錯事，多一事不如少一事。每個人從小就被灌輸要循規蹈矩，工作、生活均缺乏創意、生氣。想創業做生意？做得唔好冇問題，若做好，政府就會買起你或與你競爭。

至於組屋，香港人最羡慕的一環。
是的，從自住的角度說，的確可以減輕國民負擔。
不少政治評論員指出，良好的房屋政策，是維穩的關鍵！
正如朋友 M 說，就像傳統的父母，畢業出來，幫你安排好居住地方，安排好以後的發展，很安穩，但開心嗎？安居樂業？做自己想做的事？
正如上述所說種種情況，在新加坡生活只能安安份份，唔使為住煩惱，但唔代表做到自己喜歡的事，退休不錯，年青人嘛，他選擇回流。從另一個角度看，當人人都是業主，買樓就沒有優越感！
當 95% 的人都買到樓，價格相對穩定，投資價值欠奉。
想買幾層樓收租，一間變兩間，兩間變四間？
想透過物業翻身？想財務自由？
在新加坡似乎更難，投資、收租、賺錢...香港容易得多！
★ 1% 廣告時間 - 地產投資實戰。免費講座！★
講者：本人。「樓轉命運」「上車又住又賺」作者 Anthony
題目：辣招效果浮現，幾時係入市時機？邊區咩樓有潛力？
　　　住宅投資者殺價、揀爆升樓、揀高租值樓秘技！
日期：26/3（四）7~10pm　　地點：佐敦
留位：65330710-Cola、60980107-Icy（歡迎 Whatsapp）
★ 1% X cMoneyHome 廣告時間 ★ ★ 26 歲前買車買樓　樓轉命運 3 小時！★題目：上車買樓話咁易？有樓又唔使做樓奴？點做到？
日期：9/4（四）7~10pm
地點：佐敦
詳倩及留位：http://bit.ly/1sefUSQ
About ME...
Facebook 群組：投資兵團、投資兵團遊樂團
第一桶金 Facebook：www.facebook.com/anthony.wealth第一桶金 Blog：http://anthony_chung_is.mysinablog.com
NEW！第一桶金信箱
如有關於物業的問題，歡迎到我的 Facebook，PM 給我！
1) 如果我識答，2) 如果不涉及太多課程內容，將盡量回覆。

免責聲明：本文純粹筆者個人意見，沒有促銷物業意圖。本人盡力確保資料正確，但不保證完全無誤，讀者須親身求證，參閱相關資料及售樓說明書，若有任何損失本人概不負責。

咩樓買得過？咩樓買唔過？...雜誌封面專題訪問 :P

上星期接受「經濟一週」專訪，仲上埋封面，哈哈！
網友、記者最關心的話題，當然是...而家仲買唔買得過？買樓仲有冇投資價值？篇幅所限，這裡略作補充。記得去年今日，樓價調整，我在電台、報章訪問說，樓價跌唔落，細價樓值得投資，又俾人抦！今日，樓價破頂，筆者寫了幾篇文章，支持細價樓調整，又俾網民狂插。難道一定要人云亦云？咁有乜好寫？

溢價...是比較！
甚麼是貴？甚麼是平？...是相對性的！
細個嗰陣 $0.5 一串魚蛋，而家 $10...咁唔係貴，係通賬；
附近個個賣 $7 一串魚蛋，呢間賣 $10...咁先係貴；
佢係米芝蓮魚蛋，天然材料、人手打...咁係貴得有道理；
大家都係咁上下味道、質感，佢零舍貴...咁先係溢價。過去一年，政策扭曲、市民盲搶樓，導致價錢反常...
從業主角度來說...財富轉移認識我們的朋友都知道，五、六年前開始我們就瘋狂買入細價樓，記得當時「金獅花園」$120 萬就買到，「得寶花園」$140 萬就買到，今天都向 $350、$400 萬進發了，升幅遠遠跑贏中高價樓，亦拉近了大業主、小業主之間的「貧富懸殊」，哈哈！

從準買家角度看...溢價太高
升得多，有人買，銀行估到價，係咪代表值呢？例如新界二線屋苑，呎價仲貴過市區屋苑；同一個屋苑，細單位比大單位呎價貴一、兩成等，從我們多年的投資經驗來說，這是不合理的。
Ａ：呎價值 $1 萬的樓，賣 $1.2 萬，這就是貴；
Ｂ：呎價值 $1.2 萬的樓，賣 $1.2 萬，這可接受；Ｃ：呎價值 $1.4 萬的樓，賣 $1.2 萬，仍然值得投資！

受筆者在訪問中經常提到應該要「調整」是指Ａ類！
因為這個價錢，不是市場定的，是政策扭出來的！
新手上車，避免買Ａ類，Ｂ類筆者不反對。
投資收租賺錢，當然要揀Ｃ類！
仲有冇？當然有！
有Ａ就有Ｂ，有Ｂ就有Ｃ，它們是相對的、並存的！
對投資老手來說，應該心裡有數，知道甚麼是相對抵...
對投資新手、自住業主來說，這比較難掌握...
是的！如果沒有相當的經驗，沒睇過幾百層樓，很難分析！

另一個比較值得參考的指標...租金
租金的溢價，相對較小，因為用家真係要生活、搭車、返工。
新 界區的熱炒屋苑靚靚上車盤，$400 萬租 $1 萬，市區的低調單幢上車盤，$300 萬都可以租 $1 萬，如果識得揀、識得包裝，甚至可以更高。當然 Sell 你的經紀，會有 10 萬個理由，講到天花龍鳯，覆天覆地，冷靜細心觀察，租金跟唔上就係跟唔上，係咪真係「而家冇，將來會有？」每個地方唔同，自己搵張家輝研究吓。

★ 1% 廣告時間 - 地產投資實戰。免費講座！★
講者：本人。「樓轉命運」「上車又住又賺」作者 Anthony
題目：辣招效果浮現，幾時係入市時機？邊區咩樓有潛力？
　　　住宅投資者殺價、揀爆升樓、揀高租值樓秘技！
日期：26/3（四）7~10pm　　地點：佐敦
留位：65330710-Cola、60980107-Icy（歡迎 Whatsapp）
About ME...
Facebook 群組：投資兵團、投資兵團遊樂團
第一桶金 Facebook：www.facebook.com/anthony.wealth第一桶金 Blog：http://anthony_chung_is.mysinablog.com
NEW！第一桶金信箱
如有關於物業的問題，歡迎到我的 Facebook，PM 給我！
1) 如果我識答，2) 如果不涉及太多課程內容，將盡量回覆。

免責聲明：本文純粹筆者個人意見，沒有促銷物業意圖。本人盡力確保資料正確，但不保證完全無誤，讀者須親身求證，參閱相關資料及售樓說明書，若有任何損失本人概不負責。

尋找 5 厘工廈！...東網專訪【上車血淚史：港女學慳家 投資物業創未來】後記

兩位 80 後小妹 Cola 與 Icy 接受東網訪問...
難得！今次訪問得到不少網民正面評價！除了分享如何死慳死抵，儲首期上車買樓，仲講到如何更上一層樓，投資工廈...早幾年樓價便宜，按揭審批相對寬鬆，1% 投資兵團的師兄師姐，手持十層八層樓的大有人在。然而近年政府不斷加辣，身邊的朋友都慨歎，想買第二、第三層樓難咗好多...
朋友：「首期又多咗，俾到首期都過唔到壓力測試啦！」
筆者：「早幾年叫你買架啦，又話睇定啲...」
朋友：「加息丫嘛，唔驚跌咩？」
時機過咗，唯有諗諗其他，兩位小妹齊齊玩工廈...

昨天與網友討論，工廈回報不低...
根據屯門區工廈業主提供的資料，該區空置率極低，近兩年租金上升 30%，回報達 5%。筆者與部份戰友，包括兩位小妹則集中於葵涌、荃灣，最主要是這區有高手護航，買又平過人，賣又貴過人，哈哈！甚麼基建、前景，我們沒有考慮太多，因為目標是短線投資...
以下是其中幾個單位的回報...

兩年前買入荃灣柴灣角街 1700 呎單位...
買入價 $415 萬，原本想短線投資，遇上三辣招，市場死寂，於是轉售為租，當時簽租約 $1.35 萬，租金回報接近 4%。新租約若以最近成交價 @$10 計算回報接近 5%。
同年買入葵興打磚坪街 1200 呎單位...
亦是兩位小妹參與的其中一個單位，買入價 $310 萬，分契兩間，總成本約 $340 萬，每間約 $170 萬，其中一間半年前以 $7,900 租予貿易公司，回報 5.6%，比細價住宅還要高。


去年一月戰友買入葵興 3800 呎單位...
買 入價 $1,018 萬，沒有放租，分契 8 間出售，去年年底全數沽出，總價 $1,663.80 萬，一年內賬面升值 63%。對買家來說，其實回報亦不俗，最細的單位不到 400 呎，售價不到 $160 萬，即使只能夠租到 $6,000，回報亦有 4.5% 呢。


不過正如報導中的專家所講，投資工廈難度相對較高...
位置、質素、價錢非常參差，質素高的，可以媲美高級商廈，質素差的，嚇到你唔敢行入去，仲要睇好多樓底、貨場、承重等因素，一定要做足功課，咪淨係信代理，否則隨時買錯貨。
★ 1% 廣告時間 - 地產投資實戰。免費講座！★
講者：前大行工商舖部門高層 Dooby Sir
題目：去年住宅狂升，工商舖冇乜升過，更有投資價值？
　　　再出辣招，有乜策略？中價樓？工廈？你轉咗陣未？
　　　工廈分契增值，@2700買入，@5000沽，點做？
日期：19/3（四）7~10pm　　地點：佐敦
留位：65330710-Cola、60980107-Icy（歡迎 Whatsapp）
About ME...
Facebook 群組：投資兵團、投資兵團遊樂團
第一桶金 Facebook：www.facebook.com/anthony.wealth第一桶金 Blog：http://anthony_chung_is.mysinablog.com
NEW！第一桶金信箱
如有關於物業的問題，歡迎到我的 Facebook，PM 給我！
1) 如果我識答，2) 如果不涉及太多課程內容，將盡量回覆。

免責聲明：本文純粹筆者個人意見，沒有促銷物業意圖。本人盡力確保資料正確，但不保證完全無誤，讀者須親身求證，參閱相關資料及售樓說明書，若有任何損失本人概不負責。

大落後？！工廈樓價，平過地價！

朋友：「代理問 $500 萬賣唔賣，有咩意見？」
筆者：「之前好似話有人出到 $530 架，回咗啲喎...」
朋友：「係呀，呢兩年冇乜升過，睇吓應唔應該出咗先...」
筆者：「應該唔止呢個價，個景咁靚，冇咩買咪楂住先囉！」

朋 友幾年前在荃灣買入一個工廈，發展 IT 生意，買入價 $320 萬，面積 1600 呎，呎價僅 $2,000。買入之後，工商舖瘋炒，短短一年就有買家俾到呎價 $3,300 洽購。當時區內同級工廈呎價約 $3100，由於朋友單位有靚海景，價錢略高。2013 年 2 月政府推出三辣招，燒埋工商舖，市場即時冷卻，過去兩年冇乜升過。多得政府的辣招，資金從四方八面湧入細價樓，加上報章傳媒日日講樓價破頂，個個都話樓市瘋狂，其實只是細價樓市場而已...

朋友的單位就在荃灣 One Midtown 附近...
區內很多舊式工廈重建，重建之後，靚到不得了，以 One Midtown 為例，唔講仲以為係甲級寫字樓，其實只係工廈。有朋友在這裡開了一間酒廊，有 Live Band、有 BBQ、有靚平台，當然唔少得荃灣海旁的最大賣點...藍巴勒海峽無敵靚景！

很多地方的工廈，呎價兩、三千，仲平過地價，甚至建築成本！
昨天接受記者訪問：「有沒有減持細價樓？」
筆者：「有啊！比高峰期減少 1/3 了！」
記者：「賣咗會買乜嘢？」筆者：「首選工廈！」
2010 年 SSD，大量資金由住宅流向工商舖；2013 年三辣招，令大量資金從工商舖回流，令細價樓升幅失控，明顯是政策扭曲的結果。今次政府收緊 $700 萬以下的住宅按揭至 60%，與工廈 40% 距離拉近，吸引力好似大番好多喎！有利資金回流...

筆者與 1% 投資兵團戰友，投資工廈已經兩年了。
早期以低價高賣，短線投資為主。後來發現市場流轉慢了，就咁買咗等升唔係好方法，於是就開始玩拆售增值，回報更快更深。細單位有價、有市，仲有租收，租金回報高達 5%！之前提到的葵興項目已全數沽清，買入價 $1,018 萬，出售總數 $1,663.8 萬，賬面升幅逾 60%，一年內完成，當然當中有不少成本，講座再分享...
★ 1% 廣告時間 - 地產投資實戰。免費講座！★
講者：前大行工商舖部門高層 Dooby Sir
題目：去年住宅狂升，工商舖冇乜升過，更有投資價值？
　　　再出辣招，有乜策略？中價樓？工廈？你轉咗陣未？
　　　工廈分契增值，@2700買入，@5000沽，點做？
日期：19/3（四）7~10pm　　地點：佐敦
留位：65330710-Cola、60980107-Icy（歡迎 Whatsapp）
About ME...
Facebook 群組：投資兵團、投資兵團遊樂團
第一桶金 Facebook：www.facebook.com/anthony.wealth第一桶金 Blog：http://anthony_chung_is.mysinablog.com
NEW！第一桶金信箱
如有關於物業的問題，歡迎到我的 Facebook，PM 給我！
1) 如果我識答，2) 如果不涉及太多課程內容，將盡量回覆。

免責聲明：本文純粹筆者個人意見，沒有促銷物業意圖。本人盡力確保資料正確，但不保證完全無誤，讀者須親身求證，參閱相關資料及售樓說明書，若有任何損失本人概不負責。

點解咁多父母幫仔女買樓？冇父蔭點算？

今個星期的 iMoney 副刊主題是「買樓何價」...
專題報導「年青人硬上車、自暴自棄」的故事...
又探討佷多父母幫子女買樓，當中有 King Sir 的訪問...

其中一個故事，講一對新婚夫婦...花了三十多萬擺酒，只剩十多萬，冇錢置業，好慘...老老實實，「花了三十幾萬」+「只剩十多萬」=「本來有五十多萬」...這是個人選擇問題，五十多萬，絕對夠買一個 $400 萬以內的單位，再加上他們每月收入超過 $5 萬，壓力測試應該不成問題。然而他們選擇花錢在婚禮上，筆者身邊好多朋友都係咁，唯有捱貴租...

當中又講到很多父母，幫子女買樓...
事 實上，筆者身邊很多朋友，都有咁做，有位炒家朋友，在佔中期間趁兵慌馬亂，一口氣買了幾間，一間給兒子，一間給姪仔。另外有位持有十多個物業的 1% 住宅兵團同學，膝下無兒，幾個外甥、姪仔，每人送一間，人人有份，哈哈！筆者自己雖然未有子女，不過亦有為家人置業，除了有一間給父母住，另外亦為兩位弟 弟每人買了一間。通常講到呢度，身邊的朋友就會話，嘩！乜咁好？仲要唔要細佬妹？...

其實...又係政策引伸的怪現象！
近年政 府不斷加辣，收緊按揭，買樓越來越難。年輕人高呼政策令他們難上車，筆者跟你們說，想買樓收租更加難，正所謂有錢俾首期都過唔到壓力測試，買到三、四間已 經不錯，相比幾年前的戰友，閒閒哋買十間、八間，相差很遠。賺咗錢，自己想買又買唔一到，攞住筆錢做乜？炒股票？買匯豐、銀娛都輸到開巷，買二、三線股好 多更加血本無歸！乜都唔買擺响度？仲大鑊？世間誘惑何其多，筆者都試過，無端端攞幾十萬出去做生意，半年都唔夠就蝕晒！

於是...賺了錢，自己又買唔到，自然想到買樓給親人...
當係血濃於水又好，一家人拍住上投資又好。今時今日銀紙不斷貶值，楂磚頭點都好過攞住筆錢唔知做乜。形成很多年青人，都仲未知道乜嘢叫樓，就無端端俾老豆老媽子擺咗上橋。建議父母買樓俾仔女的同時，應該順道教導他們理財，如果唔係佢哋唔會珍惜，分分鐘做敗家仔！

見到身邊的同輩有樓楂手...
再加上傳媒推波助瀾，令到很多年青人「硬上車、盲買樓」，然而亦因為這些小業主、年青人，本身對物業市場不熟悉，甚麼是平？甚麼是貴？沒有概念！總之老豆老媽子住响呢區，就應該要在附近買層樓，買貴咗都唔知，就算知都唔介意，一句「自住啫」就解釋晒！

咁多破頂新聞，咪就係咁嚟囉！
唔係新手買，唔通老手、炒家會同你破頂追價咩？賺條毛呀？
所以筆者同意湯文亮博士、林本利博士所講，沒有必要急於追價，應該先裝備好自己，不斷睇樓，做好準備，遇到真正有價值的樓才買。至於冇父蔭母蔭的年青人，就要靠自己啦！靠自己的過程之中，你們學到的一定會比其他年青人多，因為一分一毫都是你們自己的，你們一定會更珍惜，更用心思考。訪問之中 King Sir 亦有貼示，有能力的話不要再追細價樓了，中價、中型樓的呎價合理好多！你轉咗陣未？

★ 1% 廣告時間 - 地產投資實戰。免費講座！★
講者：前大行工商舖部門高層 Dooby Sir
題目：去年住宅狂升，工商舖冇乜升過，更有投資價值？
　　　再出辣招，有乜投資策略？中價樓？工廈？你轉咗陣未？
　　　工廈分契增值，一年內 @2700買入，@5000沽，點做？
日期：19/3（四）7~10pm　　地點：佐敦
留位：65330710-Cola、60980107-Icy（歡迎 Whatsapp）
About ME...
Facebook 群組：投資兵團、投資兵團遊樂團
第一桶金 Facebook：www.facebook.com/anthony.wealth第一桶金 Blog：http://anthony_chung_is.mysinablog.com
NEW！第一桶金信箱
如有關於物業的問題，歡迎到我的 Facebook，PM 給我！
1) 如果我識答，2) 如果不涉及太多課程內容，將盡量回覆。

免責聲明：本文純粹筆者個人意見，沒有促銷物業意圖。本人盡力確保資料正確，但不保證完全無誤，讀者須親身求證，參閱相關資料及售樓說明書，若有任何損失本人概不負責。

【讀者來信】想兩房換三房，是入市時機嗎？

讀者來信
Anthony 你好，拜讀閣下的 Blog 已有一段時間，不但觀點精闢，實戰經驗更是精彩，獲益良多，多謝分享。本人早年與太太聯名在港島東買入一個兩房單位，市值約 6M，尚欠 Mortgage 大約 1M，本人月入 $4.2 萬，太太月入約 $2.5 萬。由於孩子漸漸長大，我們希望可以換一個三房單位。過去一年樓價升了那麼多，還值得買嗎？全新辣招出台，是否換樓時機？本人與太太想過幾個方案，(1) 賣掉現有單位，轉買一個較大單位自住？(2) 保留現有的物業，加按一筆錢，另購一個上車盤作收租，再租一個大單位？(3) 賣掉現有單位，買兩個細單位收租，租一個大單位？
by Paul Lam




回覆讀者來信

hi Paul，多謝支持！
其實早在出招之前，1% Anthony 就力撐細換大了！
近幾個月大家都被傳媒嚇得瘋了！每天都是破頂、破頂，有年青人心灰意冷，高呼...呢世都買唔到樓！又有新手陣腳大亂，唔理地點、唔理呎價，買得起就買，們缺乏知識、經驗，任人宰割，確實可憐。

從投資者角度看，所謂瘋狂，其實只集中於細價樓！
很多中高價樓，其實沒有太大升幅，日前舉行的三月份睇樓 Party，有同學到南區睇樓，代理介紹「南灣」大單位，稱業主三年前以二千多萬買入，今天原價出售，價錢有得傾！嘩！豈非蝕本？！

因此，現在是難得一見的換樓機會！
細價樓與中高價樓差距，從未如此接近！以筆者曾住過的「海濱南岸」為例，主要有三種則...細兩房（建：559 呎、實：432 呎）、大兩房（建：630 呎、實：481 呎）、三房（建：770 呎、實：593 呎）。相熟代理報料，細兩房入場 $620 萬，大兩房 $660 萬，三房 $720 萬，補 $100 萬，住多一間房，住大百幾呎！多得政策扭曲，造就換樓機會！賣細樓，換大樓，抵！

又有人會問，細價樓升幅理想，值得保留嗎？
同一屋苑，細兩房 $1.4X 萬，大兩房 $1.3X 萬，三房 $1.2X 萬，很多屋苑都有類似畸型現象，會一直畸型嗎？細單位升到 $2 萬？大單位原地踏步？傻的嗎？有智慧的投資者都不會繼續追細價樓，無知新手除外，只要市場回覆正常，淨係 $1.2X 萬追番到 $1.4X 萬已經跑贏！

買多個或買兩個細單位收租，不是時候！
正如上述所說，由於政策扭曲，細單位溢價高，擺明搵笨！
創新高、接火棒，留番俾無知新手啦，政府出招針對細價樓，正常情況下，買家應該冷靜，調整理所當然！現在買細價樓，風險非常高，尤其高溢價的單位，例如沙田、馬鞍山，新界樓，市區價，甚至港島價。

今天，買面積較大，價錢較高的單位，值搏率明顯較高。
買賣過程中，可以順道拆名，你先買一間，有多餘的供款能力，再用太太名義買多一間，細換大、一變二，一 Take 過！

★ 1% 廣告時間 - 地產投資實戰。免費講座！★
講者：星級投資者 King Sir
題目：辣招出台，市況有乜轉變？有乜投資策略？
　　　新措施下如何可以用盡按揭槓桿，買多幾層樓？
　　　過去 19 年由 10 萬首期變幾十層樓，如何做到？
日期：12/3（四）7~10pm
地點：彌敦道 233 號佐敦薈商場 706 號鋪
留位：65330710-Cola、60980107-Icy（歡迎 Whatsapp）
更多精彩文章請 Like：www.facebook.com/anthony.wealth
About ME...
Facebook 群組：投資兵團、投資兵團遊樂團
第一桶金 Facebook：www.facebook.com/anthony.wealth第一桶金 Blog：http://anthony_chung_is.mysinablog.com
NEW！第一桶金信箱
如有關於物業的問題，歡迎到我的 Facebook，PM 給我！
1) 如果我識答，2) 如果不涉及太多課程內容，將盡量回覆。

免責聲明：本文純粹筆者個人意見，沒有促銷物業意圖。本人盡力確保資料正確，但不保證完全無誤，讀者須親身求證，參閱相關資料及售樓說明書，若有任何損失本人概不負責。

【讀者來信】剛睇屯門上車盤，阿叔話買樓危害健康，但佢有幾層，點解？

讀者來信
睇咗你哋幾篇文章，覺得你哋真係好有 Point，希望指教！
我剛剛睇完幾個屯門上車盤，好想買樓，於是問親戚意見。
阿叔話買二手樓危害健康，但係佢兩層樓收租，點解？
我是九龍人，因 Budget 有限，所以睇屯門三、四十年樓，有 300 幾呎。自己儲咗 20 萬，阿媽幫我俾 30 萬做首期。

阿 叔知道我買樓，叫我唔好！又話而家樓價貴，又話而家買樓要俾四成首期，我呢啲屋邨仔邊買得起！我話睇過你哋文章，可以借到九成，阿叔話好難申請，我呢啲搵 朝唔得晚，冇可能借到！又話阿爸阿媽辛辛苦苦儲咗幾十萬，俾晒首期乜都冇！又話供樓好辛苦，萬一供唔起銀行收樓渣都冇！叫我唔好大想頭諗都發達，應該安安 份份，同阿爸阿媽住公屋。好似好為我著想咁，但係我覺得佢其實係睇我唔起囉！

佢自己好多年買咗三層樓，一層自己住兩層收緊租，但現在又叫我唔好買。佢唔肯多講，只係好權威咁講，買樓危害健康，係咪真係唔應該買樓呢？所以寫信問你地，希望指教一下，多多感謝。
1）新樓同二手樓有乜分別？係咪新樓先借到九成？
2）報紙、電視課 CCL，其實對我買樓有乜指示？回覆讀者來信
收到你的來信，感同身受！
出 身基層的筆者，由細到大都受盡白眼，人哋就血濃於水，得閒就一盅兩件，共聚天倫。我哋呢啲窮鬼，斷晒六親。身邊有前輩是包租公、包租婆，筆者亦曾請教他們 如何買樓收租，然而沒有一個肯教，還跟筆者說：「諗都唔好諗！租樓俾人好煩架，隨時唔交租仲斬人添！」由於老爸亦曾有不快經歷，加上餐搵餐食餐餐清，從沒 想過投資買樓。

人嘛...大部份都是自私的！
他們會想...有錢梗係自己賺，做乜要益你？
磚頭...幫他們發達，在你面前，他們是何等的優越，如果讓你學會了投資買樓，個個都有樓收租，他們還有地位嗎？別旨望人，爭氣靠自己！看你以上的描述，阿叔應該都是唔想教精你而已。
新樓同二手樓有乜分別？係咪新樓先借到九成？
當然不是！我們的年青同學上車，絕大部份都是做成成按揭！他們買的絕大部份不是新樓，老老實實，新樓動輒六、七百萬入場，豈是年青人的上車目標？年青人應該腳踏實地，由細單位開始...

新辣招推出，金管局對按揭有新的指引...
年青人上車仍然最高可以借九成按揭，但必須符合以下條件：
1) 首次置業
2) 供款佔入息比率不可超過 45%
3) 有固定收入及收入穩定人士
你符合以上要求嗎？如果得...你自己先過關！

自己過到關，唔代表借得到，樓都要過關...
1) 樓齡加供款年期不超過 75 年
2) 如樓齡加供款年期超過 70 年，按個別情況決定
換句話說，即使三十多年的物業，要借九成按揭亦有可能！
呢啲絕招，阿叔肯定唔會教你啦！

阿叔唯一說對的是...現時樓價偏高！
係咪唔應該買？當然唔係啦！自從新辣招推出之後，樓價開始調整，是時候出去睇樓，隨時可以買到筍盤，賺到你的第一桶金。當然，必須要先做好準備，包括多認識物業市場，甚麼抵買？甚麼唔抵買？亦要有議價及買賣技巧，否則不但賺不到錢，反而接火棒！

悅目。平過二手？...新盤我又睇 #14

近期新盤最有興趣睇的當然是「悅目」...
申報利益...睇開「第一桶金」的網友都知道，紅磡區是 1% Anthony 其中一個主場，很多 1% 投資兵團戰友在區內都有物業，等待收成。「悅目」是年前政府批出的限呎地之一...


位置（★★★）加分：項目位於紅磡利工街，是紅磡、土瓜灣、何文田站之間的一條小街，往紅磡方向走，旁邊有「家維邨」，往土瓜灣方向走，旁邊有三寶「昇御門」、「薈點」及「寶御」等，距何文田站信用街出口、蕪湖街出口步程在 10 分鐘之內，位置不俗。
扣分：週邊環境較嘈雜，馬頭圍道對面是紅磡工業區，日間貨車出出入入，望「家維邨」方向有佛光街天橋，高速行車；另外亦緊貼有高樓，中低層景受阻，交通方便，但不算是優質地段。
間格（★★★★）加分：全部兩房開則，分別是 423 呎及 430 呎，有獨立廚房及開放式廚房設計，兩種則都有示範單位，洗手間沒有窗，間格四正實用，最驚訝的是竟然冇窗台！冇露台！冇睇錯丫...之前「一號西九龍」明明有個可以打保齡的窗台，今次竟然冇！
扣分：只有兩房，沒有一房、開放式選擇，上車不易！

價錢（★★★）加分：以 即供及發展商提供最高 15% 優惠計算，是次項目折實為實用呎價以 $13,XXX 到 $17,XXX，以何文田站附近新盤及半新盤比較，「何文田山畔」呎價逾兩萬，三寶「昇御門」、「薈點」及「寶御」實用呎價約 $15,XXX ~ $17,XXX 萬，仍有升值空間。扣分：如果以紅磡黃埔區的其他單位作比較，「黃埔花園」、「海濱南岸」及「海逸豪園」，實用呎價約 $13,XXX ~ $15,XXX，然而無論地段、規模、設施都比較優勝，咁睇又唔係好值。


總結
何文田站通車在即，區內將會發生巨變，跌極有限！
近日政府又再出招，上車置業更難？借唔到二按？發展商財力項厚，夥拍財務公司，以接近銀行的利率，幫買家做埋二按，更見優勢。相信未來新盤都會用呢招搶客！

★ 1% 廣告時間 - 地產投資實戰。免費講座！★
講者：法律強人 Jackie Sir
題目：辣招出台，有乜投資策略？
　　　買樓、賣樓、出租...陷阱大揭秘！
　　　租霸？僭建？凶宅？...隨時損失幾十萬，點可以唔識？
日期：5/3（四）7~10pm
地點：彌敦道 233 號佐敦薈商場 706 號鋪
留位：65330710-Cola、60980107-Icy（歡迎 Whatsapp）About ME...
Facebook 群組：投資兵團、投資兵團遊樂團
第一桶金 Facebook：www.facebook.com/anthony.wealth第一桶金 Blog：http://anthony_chung_is.mysinablog.com
NEW！第一桶金信箱
如有關於物業的問題，歡迎到我的 Facebook，PM 給我！
1) 如果我識答，2) 如果不涉及太多課程內容，將盡量回覆。

免責聲明：本文純粹筆者個人意見，沒有促銷物業意圖。本人盡力確保資料正確，但不保證完全無誤，讀者須親身求證，參閱相關資料及售樓說明書，若有任何損失本人概不負責。

讀者來信：以為出招樓價會跌，點知業主反價30萬，點算？

讀者來信
Anthony Sir 你好，剛剛發現你的 Blog，連續追看一星期，發覺很有幫助！我好想買樓，去年聖誕開始睇樓，想等樓價跌，等極都等唔到，最近政府又再出招，看湯文亮的專欄及你的 Blog 都說樓價會調整，於是週末再去找附近的代理，看看有沒有業主減價，出招前有個單位睇過幾鍾意，開價 $350 萬，原本想傾到 $320 萬，點知業主不但冇減價，仲反價去到 $380 萬，點算好呢？單位是黃大仙區的 XX 大廈，3X 年樓齡，實用面積約 310 呎，追唔追得過？代理話一來冇乜盤，二來收緊咗按揭，更多人買唔起樓，細價樓叫價更高，真唔真？咁咪唔使買？
by 煩惱的 Herman



回覆讀者來信
反價又點？業主話幾多就俾幾多呀？佢開 1000 萬你又俾？
代理求成交取易不取難！你乜都唔識，昆你點都易過昆業主！業主反價 $380 萬？賣到先得架！照還 $320 萬囉！佢開價顛就得，你還價喪就唔得？
黃 大仙總算是市區，然而卻肯定不是一線區，你提到的單位，更遠離港鐵站，出入要轉乘小巴，二線區、二線段、單幢樓，個人認為不值這個價，這個價錢、質素，旁 邊的九龍灣、紅磡都買得到，走遠一點，九龍中亦有選擇！你說你聖誕已經開始睇樓，點會唔知？好明顯係淨係睇自己熟悉的地區，沒有到其他地區比較，唔知價， 實俾代理昆啦！

1% Anthony 對湯文亮博士的「細價樓爆煲論」非常認同！過去幾個星期在「經濟一週」網站專欄都有撰文解說，不贅。主要因為細價樓的「溢價」太高！以你提到的單位為例，這是旺角價、紅磡價！
點解三流物業賣到咁貴？
供應？政策？都是！不過最重要原因是...你唔識！你肯買！
好似當年賣新樓俾大陸人，明明市價 $1 萬，佢賣到 $1.3 萬，明昆架啦！鬼叫佢肯買咩？有錢賺，唔通唔賺呀？有食唔食，罪大惡極呀！

政府再推辣招，針對中細價樓，是要大家冷靜一吓！
網上很多人留言咒罵：「更難上車！」
筆者認為：「未嘗唔係好事！」
試想想，如果你俾個代理昆到，買咗嗰個 $380 萬的單位...
仲唔係接火棒？輸多過贏不特止，分分鐘估唔到價撻訂添！
網上又很多人咒罵：「買唔到樓焗租，加租加死啦！」
筆者認為：「你話加就加呀？租得起先得架！」
舉例，馬小玲原本想買美麗大廈 18 樓 C 座，點知加辣買唔起，業主唔肯減價又賣唔去，咁市場會出現咩情況？
。少咗一個買家，少咗一個賣盤；
。多咗一個租客，多咗一個租盤！
當個個都買唔起樓，係...佢哋係要租！但係...與此同時業主都有好多樓賣唔出，要放租！條數咪一鬼樣？！咪俾代理嚇親先得架！如果業主真係要加租，咁就咪鬼搬出去住啦，斷估你之前唔係瞓街，同屋企住？咪住多排先囉，屋企有鬼咩？！

近日很多反水貨示威的新聞...
從好的方面看，香港人追求的已經不是約粹賺錢！
從壞的方面看，香港無可避免會步入經濟下行週期！上車人士，仍然可以借 90%，只是供款入息比例調低 5%！
如果樓價調整 10% 甚至 20%，例如你提到的單位，叫價由 $380 萬調整至 $320 萬，甚至筆者認為合理的 $300 萬，條數咪一樣？！
政策、樓市、經濟各方面都配合了，樓價應該要調整！
只要買家，尤其是新手，冷靜下來，不要再破頂高追...
只要傳媒，不要再嘩眾取寵，日日攞破頂做頭條...
樓價就會回落！

★ 1% 廣告時間 - 地產投資實戰。免費講座！★
講者：法律強人 Jackie Sir
題目：辣招出台，有乜投資策略？
　　　買樓、賣樓、出租...陷阱大揭秘！
　　　租霸？僭建？凶宅？...隨時損失幾十萬，點可以唔識？
日期：5/3（四）7~10pm
地點：彌敦道 233 號佐敦薈商場 706 號鋪
留位：65330710-Cola、60980107-Icy（歡迎 Whatsapp）
About ME...
Facebook 群組：投資兵團、投資兵團遊樂團
第一桶金 Facebook：www.facebook.com/anthony.wealth第一桶金 Blog：http://anthony_chung_is.mysinablog.com
NEW！第一桶金信箱
如有關於物業的問題，歡迎到我的 Facebook，PM 給我！
1) 如果我識答，2) 如果不涉及太多課程內容，將盡量回覆。

免責聲明：本文純粹筆者個人意見，沒有促銷物業意圖。本人盡力確保資料正確，但不保證完全無誤，讀者須親身求證，參閱相關資料及售樓說明書，若有任何損失本人概不負責。