150 萬，實用 466 呎！窮人恩物，團購齊上車！

收到網友問題：「西貢一Lot村屋買唔買得過？」
初頭以為係「村花」唔敢亂咁答，後來網友 Send 條 Link 俾我，先知道原來係政府產業署呢單嘢。話說這條村是當年興建「萬宜水庫」時，用來安置糧船灣船民的「賠償屋」，剩下這幾幢，曾租予明愛作社會服務，退租後 一直空置，所以公開發售。心諗政府物業仲要二手樓，肯定唔會爛尾血本無歸啦，即刻研究吓...

萬宜漁村...位於西貢「對面海」，位置尚算不俗！
距離西貢市中心不遠，有專線小巴前往，還有海景呢！今次的項目 共有 4 座合共 11 個單位，平均每個實用 466 呎，以拍賣形式發售，開價 $1,600 萬，平均每個單位 $145 萬，平均呎價 $3,121；同類單位最近成交約 $243 萬，折讓 40% 左右，抵喎！

不過要一次過買晒 11 間，有好多技術性問題要考慮...
。要搵 11 個有興趣的朋友一齊團購先得喎！
。仲要預咗 Full Pay，如果唔分開買，邊個借按揭？
。用邊個名？11 個人聯名？唔係化？張臨劃花晒啦！
。$145 萬印花稅好平，但係一次過買厘印貴好多倍！
。買番嚟拆售？住宅嚟喎，應該要俾 SSD 縛三年！

講到裝修仲貴！
由 於單位日久失修，加上樓齡逾 30 年，需要徹底型格裝修，才能提升物業價值，裝修費唔平，仲要貴過其他物業添，點解？村屋就係咁架啦！第一，山長水遠，運輸、師令交通費都貴好多。第二，村 屋冇電梯，廿萬一間走唔甩！村屋有機會可以用吊機，唐樓就冇得走啦，炒家前輩說，建材搬上搬落，每高一層貴一成左右，大家要留意啊！

小市民睇吓、開心吓好啦...
加埋只可以全 Lot 放售條款，擺明益炒家、小型發展商！
邊個檯面有二、三千萬現金？如果有確係一個幾好的投資！

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日期：2014 年 11 月 22 日（星期六）- 第 13 屆
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讀者來信：300 萬樓升三成，扣除雜費賺幾多？

讀者來信
非常贊同你對樓市的睇法，各國政府都不惜一切方法，阻止經濟轉差，很難有大起大落的機 會。你經常說不要期望大起大落，要好好利用小週期的升升跌跌，叻盡都只是賺到三、四成升幅，但觀乎成本包括律師費、經紀佣金、樓按上會費用，如果賣出後又 要罰息，還有 BSD、DSD、SSD 等非常昂貴的支出，最終能落袋的會否所餘無幾？by Nicole


回覆讀者問題
謝謝你的認同，這亦是 1% Anthony 仍迷戀住宅的原因！
你說的對，未必再有三、四年升一倍咁顛，以三年為投資期計算，有三、四成升幅已經算不錯了，係咪真係「所餘無幾」呢？交易成本係咪真係想像中咁貴呢？事實上...住宅仍然可以賺得好勁！關鍵在於槓桿！

槓桿，威力！...
以一個 $300 萬的單位為例，假設三年後升到 $400 萬...。零按揭...全數 $300 萬，賬面回報 100/300 = 33%。五成按揭...首期 $150 萬，賬面回報 100/150 = 67%
。七成按揭...首期 $90 萬，賬面回報 100/90 = 111%
。九成按揭...首期 $30 萬，賬面回報 100/30 = 333%
出售物業後，利潤加上首期，就有 $130 萬了！
有數得計，賺得勁唔勁，其實主要睇你有冇借貸額！
近 年很多年青人加入 1% 投資兵團，上車買樓，雖然係冇我哋早幾年賺得咁狠，但係都可以輕輕鬆鬆賺到第一個 $100 萬，再向第二層樓、第三層、千萬資產進發！講真...如果靠打工、儲錢，幾時先有 $100 萬？幾時先買到幾層樓？擁有千萬資產？仲唔係「樓。轉命運」？

成本，迷信！
聽見很多人說買樓又乜 D 又物 D，成本重冇肉食！
又 係「樓市大迷信」...先講乜 D 物 D，SSD 額外印花稅，鎖你三年，如果三年後才賣，基本上沒有 SSD 的。BSD 買家印花稅，只是針對非本港居民或公司買家，你唔係香港人咩？關你咩事呢？DSD 雙倍印花稅，針對擁有超過一個物業的投資者，如果你沒有其他物業，又係唔使俾！到底冇咩交易成本呢？
。厘印費：$45,000（第二層或以上是 $90,000）
。佣金：$30,000
。律師費及雜費：$10,000
。裝修：$50,000（豐儉由人）。按揭保險費：$95,850（上埋會供 30 年）

若年青人首次買樓自住，借 90%，供 30 年...
即時須付 $135,000，連同按揭保險費約 $233,500；
每月供款 $10,183，本金約佔 $5,500，利息約 $4,700；
三年供款本金約 $198,000，幾乎可以抵銷所有雜項支出，換句話說樓價上升的 $100 萬幾乎是淨賺的，以一成首期 $30 萬計算，回報仍然高達 300% 以上，點會所餘無幾呢？

若投資者買入第二套房出租，借 70%，供 30 年...
即時須付 $180,000，毋須付按揭保險；
若每月收租 $11,000，三年收租 $396,000；扣除雜項支出、利息支出，租客每個月幫你儲 $6,500，三年總數就是 $234,000，足以抵銷所有雜項支出有餘，換句話說樓價上升的 $100 萬不但淨賺，計埋租金唔止添，點會所餘無幾呢？
P.S. 金管局指引收租物業只可以借 50%，不過投資者有方法融資，例如以自住物業加按補貼餘下 20% 等，莫說借 70%，筆者以前所有首期都是來自加按的，借足 100%，合法合例。

所以唔好太迷信「交易成本」很重就放棄！
稅項、雜費的確比以前多了，然而未致於「所餘無幾」，況且亦是因為稅費增加，樓價才沒有爆升得那麼快，入貨價平了。只要有信貸額，好好運用槓桿，揀一個三年會升三、四成的物業，回報不俗呢！
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講者：Anthony...窮忙族買樓大翻身！
題目：住宅投資攻略！炒家殺價、買賣、爆升盤秘技！
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上車勝地！荃灣睇樓團...戰報速遞

經常睇見報導說，300 以下上車盤瀕臨絕種...
如 果到大行網站搵搵就知，選擇真係唔多，荃灣係其中一個上車重鎮，上個月 1% 投資兵團睇樓 Party 就去咗葵青區、荃灣區睇樓，40 位戰友分成 8 組分途出擊，晚上在珀麗灣會所宴會廳交流心得，灳跟各位分享一吓最新行情，一次過講唔到咁多，今次講住荃灣區先...



荃灣以西…上車盤多呎價平
搵上車盤唔可以唔識【荃景圍】，荃灣東站沿天橋走到「愉景新城」再往山上走，步程約 15 分鐘，荃灣東站有 專線小巴前往，但繁忙時間打晒蛇餅，代表屋苑包括「荃灣中心」、「荃德花園」、「荃威花園」、「荃景花園」等，$300 萬以下上車盤最多，但所餘無幾了，只有「荃灣中心」、「荃德花園」細單位，實用呎價由 $8,000 多到 $9,000 多，筆者在金融海嘯前都買過，恐慌過後，受不了「返家鄉」的誘惑賣了，當日 $130 萬沽出的單位，今天已衝破 $300 萬，由買到賣都是教訓，有機會再分享。離開荃景圍再往西走，就是荃灣區【青山公路】段，代表屋苑有麗城花園、灣景花園等，環境清幽，呎價 $8,000 多，不過由於面積較大，總價亦相對較高，適合家庭多於上車族。

荃灣西站…荃灣未來核心
配合西部基建發展，荃灣西站附近不少工廈改建成屋苑，最近西鐵站的屋苑有「御凱」、「萬景峰」，穿過「荃灣公園」有「悅來酒店」旁的「名逸居」及工廠三寶「爵悅庭」、「樂悠居」及「立坊」，實用呎價由 10,000 起，還有明年入伙的大型新盤「環宇海灣」及未來大型發展項目 TW5、TW6 等，環境不俗。家庭上車客可以考慮「環宇海灣」旁邊的二手屋苑「海濱花園」、「海灣花園」等，呎價 8,000 多，面積較大，三房單位只需四百多萬，剛剛有戰友在暑假前低價買入自住！

荃灣東站…荃灣傳統最旺地方
代 表屋苑必數港鐵站上蓋的「綠楊新邨」，還有旁邊的「荃昌中心」、「荃豐中心」、「荃錦中心」等，交通方便、生活配套齊備，呎價比很多新界屋苑還要 低，$10,000 以下都有交易。除了大型屋苑之外，亦有很多小型屋苑，如「寶石大廈」、「灣景廣場」等呎價不貴，但由於面積比較大，川龍街、眾安街、二坡坊等大量單幢樓、 舊樓、劏房，如果想搵樓上車，荃灣是一個好地方。

P.S.「1% 住宅投資兵團」每個月都會有睇樓團，每次都會鎖定一個地區齊齊發掘筍盤，歡迎 1% 同學加入，共同作戰！

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有辦法！令樓價即跌一成...

佔中已經一個月了，樓價仍然沒有顯著調整...
確實有點出乎意料，冇計...市場供應實在太 少，就算業主真係擔心，真係想放盤套現，但係睇見方圓幾百米冇鎖匙、冇競爭，再加上傳媒依然唱好，即刻鬆一口氣，冇咁易投降！當年金融海嘯在短短三個月之 內就急跌三成，其中一個原因是業主爭相放盤，踐踏式下跌。要令樓價即時下跌一成，其實都唔係冇計...

傳媒、學者都在討論施供量、落成量、供應量...
新盤落成量如果夠勁，的確可以造成一個下調壓力，最慘講來講去，都唔覺得多好多，咁咪冇用？其實所謂「供應量」唔應該只計住宅，因為從投資者角度，乜嘢有錢賺就買乜嘢。

日前跟幾位資深投資者朋友交流，持有物業都數以十計...
筆者：「佔中喎！有冇諗過賣樓？」
朋友Ｓ：「冇呀...賣咗啲錢都唔知做乜！」
朋友Ｙ：「咪係？！唔通走去炒股咩，仲死得快！」
筆者：「咁可以諗吓工商舖架嘛...」
朋友Ｓ：「我都想，不過都借唔到錢，有乜好玩？」
朋友Ｙ：「咁又係呀！如果借到錢，即刻賣幾層樓去玩！」

政府政策其中一大敗筆，係連工商舖都搞埋！原理是...
「住宅打壓」+「工商舖有錢賺」=「資金流向工商舖」「住宅打壓」+「工商舖打壓」=「資金流番去住宅」
DSD 都唔係最辣，最多唔短炒，最辣係按揭！
在新政策下，非住宅物業只可以供 40% 按揭...
由於成交量比較少，好多時都估唔足價，隨時借得 30%！
。買非住宅首期 70%，買 $500 萬樓就是 $350 萬；
　升值 30%，回報是 150/350 = 43%
。買住宅首期 30%，買 $500 萬樓要 $150 萬；　升值 30%，回報是 150/150 = 100%你話係咪買層樓俾個仔好過？！

細個讀書都學過「夏禹治水」唔係起水壩而係要疏導...
想住宅樓價有健康調整，就要諗辦法令資金流去其他地方，其中一招就係放寬工商舖投資限制，業主...有誘因賣住宅套現轉章，銀行...唔需要集中住宅貸款，估價唔需要咁進取，住宅樓價自然會健康調整。
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佔中失控...中原樓價指數都失控！

上星期中原指數首見調整，估唔到今個星期又彈番上去！
過去幾個星期的數據是這樣的...
佔中前夕（2014/09/22 - 2014/09/28）128.14
佔中後首星期（2014/09/29 - 2014/10/05）127.65
佔中後次星期（2014/10/06 - 2014/10/12）129.83
大家都知道，佔中對經濟有負面影響，短期衝擊...零售業、旅遊業等，尤其佔領區附近的商戶；長遠衝擊...香港被中央政府標籤為反共基地，削減旅行團、區域合作等。如果係以前，相信樓價最少要跌一、兩成，為甚麼面對如此巨大的動盪，整體樓價仍然跌不下？


小業主不敢搏！
拜讀湯文亮博士的文章【佔中下，點解樓價仲會創新高】提到，過去幾年很多小業主將自住物業賣走，想等樓價下調，低價回購，誰知樓價不斷闖高，想買都買唔番！越住越遠，越住越細！筆者亦有不少這些自以為睇通樓市的朋友，租住先等跌，連租都蝕埋，損失慘重！

真係冇鎖匙！
就筆者所見，還有一點，政府辣招扭曲市場的威力遠比想像中高！近日出去睇樓，部份地區「冇鎖匙」的情況仍然嚴重。
從業主角度出發...如果見到代理的鎖匙櫃，鎖匙多到瀉，自然要賣平啲；如果成個屋苑得兩條鎖匙，點會咁易減價？
從買家角度出發...以前我哋遇到呢啲情況，攞張支票落去，同代理落 Order：「邊個肯減買邊個！」係咪型爆先？今日呢招唔靈啦，來來去去得嗰一、兩個放盤，扮乜鬼有型！

賺得幾多先？
除 了 SSD 鎖死盤源，DSD 亦令交易成本大幅提升，等跌買番？除非跌好多，如果唔係真係冇乜數圍，係咪會大跌？又真係睇唔到！於是大部份小業主，一動不如一靜。除非是投資者減持，又 或者因個別理由等錢救命。最近就有經紀報盤，說有業主爭財務公司兩球，俾財務公司收樓，平市價一成放售，見票即收！

減價盤是有的，不過...
第一，數量真係唔多，一定要做好功課，同經紀打好關係，機會出現的時候手起刀落！第二，市民仲未感受到經濟受影響，或者要再過多一、兩個月，開始執笠、裁員、估價下調，傳媒、專家唱淡，減價潮才會出現，各位戰友，別氣餒！繼續劈價！
如果佔中都推唔跌，筆者真係唔知點先會跌囉！
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裝修陷阱 (1)...唔識睇報價，亂講價，在馬桶中伏！

我照跟阿迪方法...
果然，B 公司真係報平過 A 公司，當 $9.5 萬；再去 C 公司報，果然再平啲，當 $9 萬，前後平咗一成左右。
裝修師傅阿強仲口響響：「好在你搵我咋，唔係實俾人呃，使鬼 $10 萬咁貴咩？見你係阿迪朋友，計平啲俾你，$9 萬搞掂佢！」當時我鬼死咁開心，以為自己講價好堅！

呢個世界邊有咁多義氣仔女...
工程做到一半，每隔幾日就接到師傅阿強電話，呢樣又話冇包，嗰樣又話要加，換個門鎖又加幾百，裝盞燈又加幾百，最肉赤係馬桶，原來駁住馬桶條去水喉，老化漏水要換，幾千銀！
阿強：「要出外牆駁番大廈注喉，搭棚拆棚要幾千！」
筆者：「你報價嗰陣又唔講？」
阿強：「我問咗你架啦，你話換馬桶之嘛，冇話換喉！」
筆者：「你唔講我鬼識咩？」
阿強：「你可以唔整架，咪由得佢漏囉，最多咪爆喉！」
筆者：@@
就係咁，加吓加吓成 $12 萬找數！

好多朋友都好怕裝修，其中一個原因係...好易俾人呃！
除非你有相熟班底，否則報價單要有咁詳細得咁詳細，裝嘢換嘢千祈唔好漏咗週邊配件，例如換門記得寫埋包換鎖等等，水電位改動就更加要小心，千祈唔好攞住 A 公司報價去 B 公司壓價，為咗搶到你單生意，簽單嗰刻肯定托塔都應承，之後先逐樣同你計，執仇咁報！
筆者知道報價單一大堆字好煩，但係冇計，一定要識！
最好自己識寫報價單啦！咁就穩陣啦...★ 裝修王 X cMoneyHome 廣告時間 ★
【活動#1 】裝修速成班！慳錢大作戰！（格價篇）完結！【活動#2 】裝修速成班！慳錢大作戰！（驗樓 + 空間大改做篇）尚餘少量名額，最後召集！日期：25/10（六）2:30-5:30pm收費：$680（10 月 22 日之前早到鳥 $598）
主辦：裝修王  , 支持媒體 :  cMoneyHome.com
查詢：cmoneyhome@gmail.com , whatsapp - 61815815詳情：https://docs.google.com/forms/d/1zT6pgfjx62gfTgDL0XyxzgllzS0Mz3NXv7vBN3MQN7E/viewform
地點：佐敦教室

內容
1) 裝修公司出古惑？...幾百蚊學識睇報價，唔使俾人呃幾萬！
2) 一手樓點驗？…識得驗發展商幫你換番靚嘢，隨時賺幾萬！
3) 二手樓點驗？租樓又點驗？漏水點搞？水喉電線使唔使換？
4) 空間大改造！…用盡空間，兩三百呎間三房？租值大爆升！
5) 廚廁廳房空間大改做！入牆櫃、吊櫃、地台示範及格價
6) 裝修流程及時間控制，點揀師傅？點溝通？點保障自已？
7) 炒家化妝樓！…踼爆古惑招，講價有著數！
8) 執執、化妝、全反…幾萬元的成本，做十幾廿萬的感覺？

讀者來信：30 年樓很難出貨嗎？

讀者來信
本人一直有追看你的 Blog，學到很多！可惜去年沒有聽你說把握時機買樓，非常後悔，現在進退兩難。本人現年已經 41 歲了，聽說年紀大很難借按揭，怕再等幾年想買都沒有機會了，很想盡快買樓。本人現時手上的現金、基金加起來大約有 $80 萬，月薪 HK$25,000，如果想用 40 萬做首期買個細單位自住，現時市況是不是很困難？樓價那麼貴，還會升嗎？我的薪金是不是很難借九成？如果買樓齡 30 年左右的樓，之後會不會很難出貨？希望能解答一下，多謝！
by 非常後悔的 Jess

回覆讀者來信
可惜...去年 $200 多萬上車盤很多呢，我們投資兵團瘋狂的買，今年這些單位都挑戰 300 萬，一來一回賺少數十萬！

1) 再等幾年想買都沒有機會了！40 萬首期可以嗎？
年齡方面，現時一般銀行以「75 年 - 人齡」計算，如果想拉長供 30 年，減輕供款壓力，這幾年是最後機會了。如果借盡九成，買 $300 萬單位，首期 $30 萬，加上厘印費、雜費、裝修費等可能需要超過 $40 萬，貨源還是有的，亦視乎單位是否需要大裝修。

2) 我的薪金是不是很難借九成 ?
以現時按息 2.15% 計算，$300 萬樓月供 $10,183，供 款不超過入息 50%；加 3% 壓力測試，月供 $14,743，不超過總入息 60%，應該可以勉強過關，就算有甚麼差池，別擔心，你還有 $40 萬未用呢！借唔到 90% 成，不等於就要借 70% 的，借 84%、86% 都可以，總之就趁低息、趁未過 45 歲借到盡，多留現金在手就好。

3) 樓齡 30 年左右的樓，之後會不會很難出貨？
不會啊！筆者買的物業很多都已經 30 多年了...
30 年樓其實不算舊，很多知名的屋苑都已經 30 年有多了，例如淘大花園、得寶花園等。七成按揭的供款年期，一般以最長「75 - 樓齡」計算，即使 5 年之後賣出，下手買家借錢應該難度不大。悉安佈置、裝修一吓，出貨不難。
然而如果借九成就要小心，因為根據 HKMC 指引「供 款年期 + 樓齡」若超過 60 年，視乎每個物業而定，HKMC 會派員評估物業的質素及風險，單幢樓及名不經傳的小屋苑會比較緊，即是說未必可以借足 30 年，筆者亦試過中伏，講到口水乾，只批 27 年。幸好在有些銀行毋須透過 HKMC 批九成按揭，年期比較寬鬆。如果擔心的話，可以揀一些比較知名的二線大屋苑，機會較高，當然價錢亦會稍高。
4) 樓價那麼貴，還會升嗎？會唔會升...視乎你的入貨價！其實過去幾年，任何時候看樓價都是貴的，所到咪到今日都未買囉！過去幾個月購買力爆發，的確升得有點可怕，所以筆者亦呼籲忍手，過幾個月才出擊。最近佔中爆發，經濟無可避免會受打擊，部份業主信心亦開始動搖，銀行估價亦開始回調，我們投資兵團已經有好幾位戰友，趁機會撈到筍盤，將來市況回穩，自然就賺錢了。
近期買樓，還有一點要留意，成交期不宜太短！銀行估價開始下調，主要原因是今年跑夠數，待下年再衝，換句話說這幾個月的按揭審批是會比較緊的，最理想是農曆年過後才成交。直接跟業主說要做九成按揭，需要多一點時間，過年前比較難批就可以了，一般業主都不會太為難你的。
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講者：星級投資者 King Sir...十萬首期起家，坐擁數十層樓！
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每位同事，都有自己的買樓故事！

同事：「卡片派晒啦，要再印，你要印嗎？」
筆者：「等等...不如乘機重新設計啦！」
唔係同事提一提，Anthony 都唔醒起，今年年初我們有了新的品牌，新的目標，就是一直沒有換新的卡片，哈哈！設計卡片...筆者總喜歡自己操刀，雖然在技術上、視覺上，未必及得上 Designer 的專業，不過就更能表達自己，今次筆者想表達的...
。我們這家小企業，有何特別？...物業投資課程的先驅！
。我們公司同事不多，有何特別？...全公司同事買晒樓！
。想傳達甚麼訊息？...每個人都能買樓，追求財務自由！


每位同事都有自己的買樓故事！
名片...通常都是全公司同一設計，就名字及聯絡不同而已。
今次筆者想有點突破...背面介紹公司部份，當然是一樣的，前面介紹同事部份，佈區一致，保留同一團隊的感覺，然而顏色、圖像各有不同，細說每位同事的買樓故事。

圖片各有不同，但都是我們第一層樓的故事！
筆者期望同事在派名片的時候，記得自己曾經為上車、買樓而努力，記得追求財務自由的目標！期望對方收到名片的時候，不但是知道一個名字、一個電話，而是感受到同事的熱情，細聽她們買樓的故事。

經常有網友說：「算吧啦！以前就得，而家做唔到架啦！」
無 可否認，Anthony 與 Brian 幾年前起步，確實比較容易，然而是否真的做不到？另外兩位同事 Cola 與 Icy，都是去年才買樓的！由於買入價低，今天已經有兩成升幅了，以一成首期計算，已經翻了兩倍！若再過兩年賣樓，樓價再漲一點、把握氣份再賣貴一點，連 同首期及已供本金，已經可以擁有第一個 $100 萬了！拿着這筆本錢，走更遠的路，然後是第二層樓、第三層樓，怎麼做不到呢？

唔係做唔到，係冇咁容易做到，或者做唔到十足啫！
正如我們看 King Sir、師公等前輩，他們比我們再早幾年起步，又是更高的層次！雖然未必可以完全複製他們的故事，坐擁幾十層樓、逾億資產，有幾層樓，三幾千萬資產都可以財務自由啦！今個星期講座有星級投資者 King Sir 親身分享，睇吓做到幾多？

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講者：星級投資者 King Sir...十萬首期起家，坐擁數十層樓！
題目：政局混亂，筍盤劈價？如何撈底？
　　　如何運用按揭槓桿，一層變兩層、兩層變四層...？
日期：23/10（四）7~10pm
地點：彌敦道 233 號佐敦薈商場 706 號鋪
留位：65330710-Cola、60980107-Icy（歡迎 Whatsapp）
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公屋新計分制，年青人更難上樓？！

公屋又有新政策...
公屋輪候人數突破 25 萬，身邊很多朋友等極都等唔到！
點先可以幫助有需要的人士盡快上樓？


點解多咗咁多人？...(1) 輪候人年青化！25 萬個申請中「單身非長者」逾 13 萬宗，超過 50%！
18 至 29 歲申請近 7 萬宗，佔總數 28%！聽說很多年青人，書都未讀完，18 歲就開始申請。
年青人都在高呼：「樓價咁貴，唔靠公屋點上樓？」
喂喂喂...書都未讀完，點知自己買唔到呢？喂喂喂...剛剛出來工作，未嘗升職加薪跳槽，點知唔得？為甚麼剛畢業就要有樓？同老豆老母住多幾年使死咩？屋企有鬼呀？甚麼年青人上車難？未有能力根本就唔應該上車！
努力工作＞賺錢儲錢＞升職加薪＞買樓置業...是正常的！

社會福利，是納稅人付錢，幫助有真正需要的人！
年青人未有事業基礎就嚷着要買樓，只是為了提高生活質素而已，根本唔係「需要」，而係「想要」，就如想要旅行，想要買名牌包包，不應該花納稅人的錢，應該靠自己努力啊！房委會修訂「單身非長者」計分制，45 歲或以上申請者會加 60 分，遞交申請年齡分由 3 分增至 9 分。有團體批評，新計分制令年輕申請人上樓更難。講真...公屋係得咁多，一係俾多啲長者，一係俾多啲年青人，唔係同阿叔阿婆爭吓話？！
點解多咗咁多人？...(2) 有著數咪蝕底！香港精神...去咗邊？
老爸老媽教落，做人要靠自己，冇乜要就唔好靠政府，所以他們情願自己加班、兼職，埋頭苦幹，都不願意求公屋、綜援。今時今日，形勢 180 度轉變！看見新移民來港，未有貢獻已經享受公屋、綜援，唔使做兼每年去幾次旅行，條氣唔順，有乜福利都去爭取，有著數唔攞就笨！明明有能力租樓、買樓的，都走去申請，情願留番啲錢，食好啲、著好啲、玩好啲！

很多朋友為了排公屋，甚至放棄有前途的工作，做兼職、散工，保持合資格申請，三年又三年，講乜鬼競爭力？
朋友 J：「點解要有前途呀？」筆者無言以對！
朋友 J：「做人點解要咁辛苦？點解要儲錢？要買樓？住公屋，千幾蚊租，他他條條，淨番啲錢去多兩次旅行好過啦！」富戶政策提出，由遷入 10 年才申報入息，改為 7~8 年就要申報，以後由每兩年申報一次，改為每年申報一次，會有甚麼後果？發現更多富戶，勒令遷出讓出單位？咪顛啦！大部份人情願減人工、撈散都唔會咁輕易遷出啦！三個字...養懶人！好在提案過唔到... :P

得到...安穩的生活，失去...上流、創富的機會，點揀？
每個人都有自己的選擇，從個人角度來說，沒有應不應該；從整體社會角度來說，玩完！看看歐洲各國就知道，競爭力下跌，經濟破產，國家靠借貸渡日！要扭轉敗局，必需要有誘因！
申報入息，揪出富戶，回收公屋？咪顛啦！
俾機會佢哋賺錢，自己放棄公屋，有機會喎！
筆者建議...

(1) 多建居屋，為綠表提供更大折扣！
例如市價五折，又或者綠表人士免首期、超低息、政府擔保等，讓住戶輕易用自己的公屋換居屋。

(2) 放寬居屋補地價、再按揭限制！
例如允許住戶以居屋再按揭，加按套現，用作投資，買樓收租等等，讓他們賺錢，利誘他們往上流！(3) 放寬套房限制！
年青人渴望有獨立生活空間，租樓住又貴，其實市場上有好多舊樓，又大又冇人住，大可以改建成套房，以較低的價錢租予年青人。只要訂好間套房的標準，符合安全要求，有乜問題？
年青人！新計分制下好難排到架！靠自己買樓啦...
唔好高呼「樓價貴」「買唔起」啦，冇決心、冇方法啫！
投資兵團個個戰友都買到啦，早幾年買的發晒添啦！

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　　　僭建、租霸、凶宅...買賣租賃陷阱點可以唔識？
講者：法律強人 Jackie
日期：17/10（五）7~10pm
地點：彌敦道 233 號佐敦薈商場 706 號鋪留位：65330710-Cola、60980107-Icy

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兵慌馬亂...油尖旺筍盤初現！

今個月睇樓 Party 返到個主場之一的「油尖旺」！
佔中行動超過兩星期，二手市場急速冷卻，旺角區更加係兵荒馬亂，有冇業主劈價？就在這兩個星期，投資兵團分別有三位戰友入咗貨...
其中一個單位在豉油街、波鞋街...樓齡大 約 30 年，實用面積約 220 呎，高峰期賣到 $275 萬，實用呎價逾 $12,000，這個低層單位開價 $268 萬，諗住摸吓底，落票試吓 $220 萬，點知業主真係收票！平咗兩成！地段又旺、樓齡又唔舊、銀碼又細，深水埗呎價都叫到過萬啦，竟然 $10,000 搞掂，租 $1 萬冇難度，回報高達 5.5%，真係抵到爆！

另外兩個單位在同一大廈，亞皆老街朗豪坊斜對面...樓齡未到 30 年，實用面積約 330 多呎，中層單位成交價 $330 多萬，低層單位 $320 多萬，租 $1.2 至 $1.3 萬，回報約 4.5%，雖然冇第一間咁爆，不過相比暑假都筍咗好多啦！
網友問：「邊幢大廈？」
筆者答：「唔講得住！成交咗、買多幾間先...」

點解咁鍾意油尖旺？
去年雙辣招推出，全城唱淡，投資兵團密密掃貨，單就筆者所知的已經有 30 多伙，筆者自已亦買了 3 伙，主要因為...
。防守力強！租金回報 4.5% 以上冇乜難度！
。平過新界！新界屋苑都賣到呎價 $1.2 萬！。前景優勢！高鐵通車後區內將有很大變化！受制於 SSD，市場供應少，現階段劈價業主不多，要俾心機搵盤、講價，要用心經營經紀網絡先搵得到！

今次睇樓 Party 分享會在奧運站「帝峰皇殿」舉行
下午分組睇樓，由佐敦睇到油麻地、旺角、大角咀，之後再到「帝峰皇殿」會所分享交流。「帝峰皇殿」是奧運站最靠近旺角的大型屋苑之一，由信和發展，貫徹其古典、華麗的作風，除了「龍璽」之外，相信是奧運站之中呎價、租金最高的屋苑了，間格有開放式、兩房、三房、四房及更大的特別單位等等。
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等加息、等跌市...等到幾時？

幾個月前專家說...美國經濟數據理想，可能提早加息！
幾天前專家說...全球經濟令人失望，聯儲局或推遲加息！
想問問...過去幾年，大家俾人玩咗幾多鑊？？？
上星期在黃埔美食坊，碰上一位廿年冇見的中學同學 W，竟然仲認得大家，哈哈！自從五、六年前轉工到黃埔工作，她一直租住紅磡，現時月租 $17,000，埋怨租金不斷上升...
筆者：「你份工都幾穩定，人工咁高，冇買樓咩？」
同學 W：「早幾年諗過，驚加息樓價跌咪唔買住囉！」
身邊好多、好多呢啲朋友，有啲連自住樓都賣埋，慘！...


相關 NOW 新聞報導
http://news.now.com/home/finance/player?newsId=114821日前拜讀湯文亮博士的文章「加息，只不過是一個假設」
當中提到的智慧，深同感受！
文中提到「利息一定會加」關鍵是「幾時」...
自從 2009 年復甦以來，政府就不斷預警，市場有加息風險，呼籲買樓人士量力而為，無數小市民，包括中學同學 W 信以為真，一直唔敢買樓，她們認為當時樓價太貴...市場即將加息...到時樓價會大跌...她們會買到筍盤...然後樓價爆升...從此過着幸福快樂的生活！
童話故事咩？！現實是...
五年前樓價 $300 萬，今天 $600 萬，損失 $300 萬；
五年租金以平均 $1.4 萬計，共 $84 萬；
加加埋埋最少蝕咗 $384 萬！將來可能會繼續蝕落去！
仲未計呢幾年一層變兩層、兩層變四層的機會！
。等？如是者一等就是五年！人生有幾多個五年？
。五年？都唔係最大問題，最可惜係...機會一去不返！

唔係話你一定等唔到，問題係唔知要等幾耐！
。如果五年後先加息呢？...筆者開班講到而家唔止五年啦！。如果未來十年只加兩厘呢？...美國唔驚加得多拖累經濟？。如果十年後先跌呢？...加息頭幾年邊有咁快跌？！
。如果政府減辣救市呢？...隨時又拖佢十年、八載！
。如果廿年之後先崩潰呢？...退咗休啦~~
自從人類發明咗「印銀紙」、「逆週期」政策之後，金融海嘯咁大鑊都可以用人為手段救番，筆者已經唔信乜鬼嘢週期！就好似今次佔中事件咁，如果唔係因為 SSD 令盤源少得可憐，最少跌一、兩成啦！

大浪...可遇不可求；小浪...每年都有！
裝備好自己，做好攻守策略，捕捉每年小浪，賺錢機會很多！
何必苦等「加息」等「大跌」呢？有幾多個十年呢？
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