讀者來信最近本人有買寫字樓自用的念頭，心想幫人供樓不如自己供樓。
本人開設計公司已好幾年了，一直交租，還有一年約，租金 $10,000。最近經紀推介筲箕灣ＸＸ商業中心，300 呎連約叫價 $280 萬，銀行估到價，市值租金約 $8,000。上網翻查，幾乎沒有成交紀錄，租務紀錄亦少，因為自用或長租為多。區內類近尺數寫字樓多超過 $300 萬，放盤亦少。現在巿場價高，但考慮到除用作投資，一年亦可自用，地點亦方便自己，首期亦免強可以應付。
想請教買寫字樓有甚麼要注意？有投資價值嗎？在這時候值得買入嗎？還是一年後約滿再作打算？請指教，謝謝！by Nick
回覆讀者
hi Nick，有買物業自用的念頭是好的，不過要多了解。
(1) 先講寫字樓
請問你親自睇過了嗎？你提到連租約，應該冇樓睇吧！
由 於你買這個物業的長遠目的是自用，首先要徹底了解這個物業是否適合你，還是純粹因為「冇咁細銀碼」而買。筆者以前亦搞過製作公司，通宵達旦，該寫字樓是否 24 小時開放？辦公時間後如何出入？中央冷氣還是自己冷氣？很多舊式寫字樓都是中央冷氣，加時冷氣每小時兩、三百元，每晚俾多千幾銀？咪仲貴過租幾倍？唔開冷 氣蒸燒賣？另外有很多因素影響物業價值，例如電梯流量、樓底、走廊、洗手間、空調、管理、公契用途、門面等等，你提到的寫字樓，地下應該是銀行，大堂入口 在橫巷，適合嗎？公司要見客嗎？
(2) 再講資本、財務
工商物業最多只可以做 40% 按揭，換句話說首期要 60%，另外工商物業供款年期一般只有 15~20 年，利率亦相對較高。
。首期：以 $280 萬計算，首期要 $168 萬！
。供款：以 15 年、2.5% 計算，每月供款約 $6,000。
另外你提到公司是自己開的，有沒有做好盤數？近年銀行收緊按揭，貸款人尤其是自僱人士，需要要更充份的入息證明文件，準備好了？如果未準備好，唔好買住呀！咪上唔到會就弊！
(3) 再講資本投資價值。回報：月租 $8,000、售價 $280 萬計算，只有 3.4%！商用物業的管理費相對較高，一般中央冷氣的寫字樓，管理費隨時要每呎 $3、4 元以上，市值租金 $8,000，管理費隨時過千！
。淨回報：以管理費 $1,000 計算，回報只有 3%！
從回報角度看，$280 萬的市區住宅可以租 $10,000 以上！ 你買咗自住樓未？如果未，建議先買自住樓！
從資本角度看，$168 萬首期，可以買兩層樓了！一層九成按自住，再買多一個單位收租都仲得，現金流隨時更強！
(4) 再講物業投資價值寫字樓唔係冇投資價值，但係一定要識揀！
首先，物業是否在當炒區、有前景的地區？
筲箕灣...絕對不是商業樓的主流！如果想小本投資，選擇很多，例如油尖旺，同樣很多細銀碼的乙、丙級寫字樓，一來是傳統商業區，選擇多、交投旺，其次受惠於高鐵及其他基建，前景更優勝。
其次，物業是否有變的價值？
近年地舖租金急升，很多傳統行業搬上樓，很多寫字樓變身樓上舖，租金、售價三級跳！不是每幢寫字樓都有變身樓上舖的條件，要看物業用途、商業氣氛等等，識得揀，隨時倍翻！
第三，有考慮工廈嗎？
很多年青人創業都選擇在工廈，廣告設計、製作更多。
工廈的呎價平、基數低、面積大，例如我們工廈兵團的物業，入貨價每呎 $2,500 左右，分契、改裝後四、五百呎的寫字樓，售價亦只是 $200 萬左右，呎價約 $4,000，市場交投活躍！
最近幾個月住宅升到顛，然而工、商廈卻沒有很大升幅！
相對住宅來說，前景、水位不俗，不過真係要識揀！
寫字樓...揀當炒地區、商業契物業！
工廈...揀有變身條件的物業，轉用途增值！
還有更多投資秘技，留待工商廈講座再分享...
★ 1% (FCI) 廣告時間 - 免費地產投資。實戰講座！★ 題目：政局動盪，減價盤湧現，如何撈底？
商廈、工廈！如何轉用途、增值？如何短線投資？
工廈兵團年初 @$2,600 多買入，@$4,100 沽出！
唔靠市升，大半年賬面呎價升 53%，如何做到？
講者：大行工商舖負責人 Dooby Li
日期：9/10（四）7~10pm
地點：彌敦道 233 號佐敦薈商場 706 號鋪留位：65330710-Cola、60980107-Icy
About ME...
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1) 如果我識答，2) 如果不涉及太多課程內容，將盡量回覆。免責聲明：本文純粹筆者個人意見，沒有促銷物業意圖。本人盡力確保資料正確，但不保證完全無誤，讀者須親身求證，參閱相關資料及售樓說明書，若有任何損失本人概不負責。
本人開設計公司已好幾年了，一直交租，還有一年約，租金 $10,000。最近經紀推介筲箕灣ＸＸ商業中心，300 呎連約叫價 $280 萬，銀行估到價，市值租金約 $8,000。上網翻查，幾乎沒有成交紀錄，租務紀錄亦少，因為自用或長租為多。區內類近尺數寫字樓多超過 $300 萬，放盤亦少。現在巿場價高，但考慮到除用作投資，一年亦可自用，地點亦方便自己，首期亦免強可以應付。
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(1) 先講寫字樓
請問你親自睇過了嗎？你提到連租約，應該冇樓睇吧！
由 於你買這個物業的長遠目的是自用，首先要徹底了解這個物業是否適合你，還是純粹因為「冇咁細銀碼」而買。筆者以前亦搞過製作公司，通宵達旦，該寫字樓是否 24 小時開放？辦公時間後如何出入？中央冷氣還是自己冷氣？很多舊式寫字樓都是中央冷氣，加時冷氣每小時兩、三百元，每晚俾多千幾銀？咪仲貴過租幾倍？唔開冷 氣蒸燒賣？另外有很多因素影響物業價值，例如電梯流量、樓底、走廊、洗手間、空調、管理、公契用途、門面等等，你提到的寫字樓，地下應該是銀行，大堂入口 在橫巷，適合嗎？公司要見客嗎？
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工商物業最多只可以做 40% 按揭，換句話說首期要 60%，另外工商物業供款年期一般只有 15~20 年，利率亦相對較高。
。首期：以 $280 萬計算，首期要 $168 萬！
。供款：以 15 年、2.5% 計算，每月供款約 $6,000。
另外你提到公司是自己開的，有沒有做好盤數？近年銀行收緊按揭，貸款人尤其是自僱人士，需要要更充份的入息證明文件，準備好了？如果未準備好，唔好買住呀！咪上唔到會就弊！
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首先，物業是否在當炒區、有前景的地區？
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其次，物業是否有變的價值？
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