讀者來信：30 年樓很難出貨嗎？

讀者來信
本人一直有追看你的 Blog，學到很多！可惜去年沒有聽你說把握時機買樓，非常後悔，現在進退兩難。本人現年已經 41 歲了，聽說年紀大很難借按揭，怕再等幾年想買都沒有機會了，很想盡快買樓。本人現時手上的現金、基金加起來大約有 $80 萬，月薪 HK$25,000，如果想用 40 萬做首期買個細單位自住，現時市況是不是很困難？樓價那麼貴，還會升嗎？我的薪金是不是很難借九成？如果買樓齡 30 年左右的樓，之後會不會很難出貨？希望能解答一下，多謝！
by 非常後悔的 Jess

回覆讀者來信
可惜...去年 $200 多萬上車盤很多呢，我們投資兵團瘋狂的買，今年這些單位都挑戰 300 萬，一來一回賺少數十萬！

1) 再等幾年想買都沒有機會了！40 萬首期可以嗎？
年齡方面，現時一般銀行以「75 年 - 人齡」計算，如果想拉長供 30 年，減輕供款壓力，這幾年是最後機會了。如果借盡九成，買 $300 萬單位，首期 $30 萬，加上厘印費、雜費、裝修費等可能需要超過 $40 萬，貨源還是有的，亦視乎單位是否需要大裝修。

2) 我的薪金是不是很難借九成 ?
以現時按息 2.15% 計算，$300 萬樓月供 $10,183，供 款不超過入息 50%；加 3% 壓力測試，月供 $14,743，不超過總入息 60%，應該可以勉強過關，就算有甚麼差池，別擔心，你還有 $40 萬未用呢！借唔到 90% 成，不等於就要借 70% 的，借 84%、86% 都可以，總之就趁低息、趁未過 45 歲借到盡，多留現金在手就好。

3) 樓齡 30 年左右的樓，之後會不會很難出貨？
不會啊！筆者買的物業很多都已經 30 多年了...
30 年樓其實不算舊，很多知名的屋苑都已經 30 年有多了，例如淘大花園、得寶花園等。七成按揭的供款年期，一般以最長「75 - 樓齡」計算，即使 5 年之後賣出，下手買家借錢應該難度不大。悉安佈置、裝修一吓，出貨不難。
然而如果借九成就要小心，因為根據 HKMC 指引「供 款年期 + 樓齡」若超過 60 年，視乎每個物業而定，HKMC 會派員評估物業的質素及風險，單幢樓及名不經傳的小屋苑會比較緊，即是說未必可以借足 30 年，筆者亦試過中伏，講到口水乾，只批 27 年。幸好在有些銀行毋須透過 HKMC 批九成按揭，年期比較寬鬆。如果擔心的話，可以揀一些比較知名的二線大屋苑，機會較高，當然價錢亦會稍高。
4) 樓價那麼貴，還會升嗎？會唔會升...視乎你的入貨價！其實過去幾年，任何時候看樓價都是貴的，所到咪到今日都未買囉！過去幾個月購買力爆發，的確升得有點可怕，所以筆者亦呼籲忍手，過幾個月才出擊。最近佔中爆發，經濟無可避免會受打擊，部份業主信心亦開始動搖，銀行估價亦開始回調，我們投資兵團已經有好幾位戰友，趁機會撈到筍盤，將來市況回穩，自然就賺錢了。
近期買樓，還有一點要留意，成交期不宜太短！銀行估價開始下調，主要原因是今年跑夠數，待下年再衝，換句話說這幾個月的按揭審批是會比較緊的，最理想是農曆年過後才成交。直接跟業主說要做九成按揭，需要多一點時間，過年前比較難批就可以了，一般業主都不會太為難你的。
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