讀者來信
非常贊同你對樓市的睇法，各國政府都不惜一切方法，阻止經濟轉差，很難有大起大落的機 會。你經常說不要期望大起大落，要好好利用小週期的升升跌跌，叻盡都只是賺到三、四成升幅，但觀乎成本包括律師費、經紀佣金、樓按上會費用，如果賣出後又 要罰息，還有 BSD、DSD、SSD 等非常昂貴的支出，最終能落袋的會否所餘無幾？by Nicole
回覆讀者問題
謝謝你的認同，這亦是 1% Anthony 仍迷戀住宅的原因！
你說的對，未必再有三、四年升一倍咁顛，以三年為投資期計算，有三、四成升幅已經算不錯了，係咪真係「所餘無幾」呢？交易成本係咪真係想像中咁貴呢？事實上...住宅仍然可以賺得好勁！關鍵在於槓桿！
槓桿，威力！...
以一個 $300 萬的單位為例，假設三年後升到 $400 萬...。零按揭...全數 $300 萬，賬面回報 100/300 = 33%。五成按揭...首期 $150 萬，賬面回報 100/150 = 67%
。七成按揭...首期 $90 萬，賬面回報 100/90 = 111%
。九成按揭...首期 $30 萬，賬面回報 100/30 = 333%
出售物業後，利潤加上首期，就有 $130 萬了！
有數得計，賺得勁唔勁，其實主要睇你有冇借貸額！
近 年很多年青人加入 1% 投資兵團，上車買樓，雖然係冇我哋早幾年賺得咁狠，但係都可以輕輕鬆鬆賺到第一個 $100 萬，再向第二層樓、第三層、千萬資產進發！講真...如果靠打工、儲錢，幾時先有 $100 萬？幾時先買到幾層樓？擁有千萬資產？仲唔係「樓。轉命運」？
成本，迷信！
聽見很多人說買樓又乜 D 又物 D，成本重冇肉食！
又 係「樓市大迷信」...先講乜 D 物 D，SSD 額外印花稅，鎖你三年，如果三年後才賣，基本上沒有 SSD 的。BSD 買家印花稅，只是針對非本港居民或公司買家，你唔係香港人咩？關你咩事呢？DSD 雙倍印花稅，針對擁有超過一個物業的投資者，如果你沒有其他物業，又係唔使俾！到底冇咩交易成本呢？
。厘印費：$45,000（第二層或以上是 $90,000）
。佣金：$30,000
。律師費及雜費：$10,000
。裝修：$50,000（豐儉由人）。按揭保險費：$95,850（上埋會供 30 年）
若年青人首次買樓自住，借 90%，供 30 年...
即時須付 $135,000，連同按揭保險費約 $233,500；
每月供款 $10,183，本金約佔 $5,500，利息約 $4,700；
三年供款本金約 $198,000，幾乎可以抵銷所有雜項支出，換句話說樓價上升的 $100 萬幾乎是淨賺的，以一成首期 $30 萬計算，回報仍然高達 300% 以上，點會所餘無幾呢？
若投資者買入第二套房出租，借 70%，供 30 年...
即時須付 $180,000，毋須付按揭保險；
若每月收租 $11,000，三年收租 $396,000；扣除雜項支出、利息支出，租客每個月幫你儲 $6,500，三年總數就是 $234,000，足以抵銷所有雜項支出有餘，換句話說樓價上升的 $100 萬不但淨賺，計埋租金唔止添，點會所餘無幾呢？
P.S. 金管局指引收租物業只可以借 50%，不過投資者有方法融資，例如以自住物業加按補貼餘下 20% 等，莫說借 70%，筆者以前所有首期都是來自加按的，借足 100%，合法合例。
所以唔好太迷信「交易成本」很重就放棄！
稅項、雜費的確比以前多了，然而未致於「所餘無幾」，況且亦是因為稅費增加，樓價才沒有爆升得那麼快，入貨價平了。只要有信貸額，好好運用槓桿，揀一個三年會升三、四成的物業，回報不俗呢！
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講者：Anthony...窮忙族買樓大翻身！
題目：住宅投資攻略！炒家殺價、買賣、爆升盤秘技！
政局混亂，筍盤劈價？如何撈底？日期：30/10（四）7~10pm
地點：彌敦道 233 號佐敦薈商場 706 號鋪
留位：65330710-Cola、60980107-Icy（歡迎 Whatsapp）
About ME...
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1) 如果我識答，2) 如果不涉及太多課程內容，將盡量回覆。免責聲明：本文純粹筆者個人意見，沒有促銷物業意圖。本人盡力確保資料正確，但不保證完全無誤，讀者須親身求證，參閱相關資料及售樓說明書，若有任何損失本人概不負責。
非常贊同你對樓市的睇法，各國政府都不惜一切方法，阻止經濟轉差，很難有大起大落的機 會。你經常說不要期望大起大落，要好好利用小週期的升升跌跌，叻盡都只是賺到三、四成升幅，但觀乎成本包括律師費、經紀佣金、樓按上會費用，如果賣出後又 要罰息，還有 BSD、DSD、SSD 等非常昂貴的支出，最終能落袋的會否所餘無幾？by Nicole
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謝謝你的認同，這亦是 1% Anthony 仍迷戀住宅的原因！
你說的對，未必再有三、四年升一倍咁顛，以三年為投資期計算，有三、四成升幅已經算不錯了，係咪真係「所餘無幾」呢？交易成本係咪真係想像中咁貴呢？事實上...住宅仍然可以賺得好勁！關鍵在於槓桿！
槓桿，威力！...
以一個 $300 萬的單位為例，假設三年後升到 $400 萬...。零按揭...全數 $300 萬，賬面回報 100/300 = 33%。五成按揭...首期 $150 萬，賬面回報 100/150 = 67%
。七成按揭...首期 $90 萬，賬面回報 100/90 = 111%
。九成按揭...首期 $30 萬，賬面回報 100/30 = 333%
出售物業後，利潤加上首期，就有 $130 萬了！
有數得計，賺得勁唔勁，其實主要睇你有冇借貸額！
近 年很多年青人加入 1% 投資兵團，上車買樓，雖然係冇我哋早幾年賺得咁狠，但係都可以輕輕鬆鬆賺到第一個 $100 萬，再向第二層樓、第三層、千萬資產進發！講真...如果靠打工、儲錢，幾時先有 $100 萬？幾時先買到幾層樓？擁有千萬資產？仲唔係「樓。轉命運」？
成本，迷信！
聽見很多人說買樓又乜 D 又物 D，成本重冇肉食！
又 係「樓市大迷信」...先講乜 D 物 D，SSD 額外印花稅，鎖你三年，如果三年後才賣，基本上沒有 SSD 的。BSD 買家印花稅，只是針對非本港居民或公司買家，你唔係香港人咩？關你咩事呢？DSD 雙倍印花稅，針對擁有超過一個物業的投資者，如果你沒有其他物業，又係唔使俾！到底冇咩交易成本呢？
。厘印費：$45,000（第二層或以上是 $90,000）
。佣金：$30,000
。律師費及雜費：$10,000
。裝修：$50,000（豐儉由人）。按揭保險費：$95,850（上埋會供 30 年）
若年青人首次買樓自住，借 90%，供 30 年...
即時須付 $135,000，連同按揭保險費約 $233,500；
每月供款 $10,183，本金約佔 $5,500，利息約 $4,700；
三年供款本金約 $198,000，幾乎可以抵銷所有雜項支出，換句話說樓價上升的 $100 萬幾乎是淨賺的，以一成首期 $30 萬計算，回報仍然高達 300% 以上，點會所餘無幾呢？
若投資者買入第二套房出租，借 70%，供 30 年...
即時須付 $180,000，毋須付按揭保險；
若每月收租 $11,000，三年收租 $396,000；扣除雜項支出、利息支出，租客每個月幫你儲 $6,500，三年總數就是 $234,000，足以抵銷所有雜項支出有餘，換句話說樓價上升的 $100 萬不但淨賺，計埋租金唔止添，點會所餘無幾呢？
P.S. 金管局指引收租物業只可以借 50%，不過投資者有方法融資，例如以自住物業加按補貼餘下 20% 等，莫說借 70%，筆者以前所有首期都是來自加按的，借足 100%，合法合例。
所以唔好太迷信「交易成本」很重就放棄！
稅項、雜費的確比以前多了，然而未致於「所餘無幾」，況且亦是因為稅費增加，樓價才沒有爆升得那麼快，入貨價平了。只要有信貸額，好好運用槓桿，揀一個三年會升三、四成的物業，回報不俗呢！
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