讀者來信：加按資金買乜好？

讀者來信：
有朋友分享你對某些物業的分析，分析獨到，所以不請自來了。小弟是投資初哥，希望可以學吓野！個人愚見，樓市近年升值，產生巨大的財富效應！有朋友早幾年以不到 $200 萬，購入兩房單位自住，現已升值一倍多，銀行估價高達 $400 萬！
一）是否可以按百餘萬出來再投資？
二）購入第二層物業收租好嗎？如何較易通過壓測？
三）租金回報四厘，股票收息同樣四厘，那樣更好？
四）政府限制第二套房，樓市會否難以大升？
五）資金會否流入股市？買股票回報會更高嗎？
請師兄指點一二！謝謝！
投資初哥
回覆讀者來信：
先恭喜你的朋友，踏出財務自由的第一步。
一）是否可以按百餘萬出來再投資？是的！可以加按百多萬出來投資...
舉例，你的朋友當年以七成按揭買入單位，欠銀行 $140 萬，減這幾年供款，以 $400 萬估值計算，可以借 70% 至 85%，即 $280 萬至 $340 萬，以 $280 萬計算，可以套現約 $150 萬。

二） 購入第二層物業收租好嗎？如何較易通過壓測？
多買一層物業收租沒問題，但必須懂得選擇。
現 在樓價於高位徘徊，我們要為可能出現的跌市做好準備，個人意見是要選擇租金回報高，入場門檻低的物業。如果壓力測試有點吃力，可以考慮與家人合作，例如一 個套現，另一個買樓。亦可以考慮買入連租約物業，由於套現資金足夠付 50% 首期，若買入連約物業，租金收入可計算在內，如租金 $10,000，一般可作 $8,000 收入。

三）租金回報 4%，股票收息同樣 4%，那樣更好？
物業回報四厘算低了，我們揀的物業最少 4.5% ！
首先，即使大家同樣是 4%，物業是有槓桿的，股票沒有。
其次，隨着物價上漲，租金上升，今天 4%，將來就不止了。例如你朋友的物業，買入時租值可能是 $8,000，今天已升至 $14,000，然而買入物業的成本卻沒變，回報由 4.8% 提升至 8.4%！
再者，物業租金比較穩定，即使租金跌，最多跌一半，一定會有。股票呢？如果公司虧損，還會派息嗎？

四）政府限制第二套房，樓市會否難以大升？
是的！整體大市難大升，然而對投資者來說更好賺！
之 前幾年，你升我又升，賣樓之後想再買？山卡啦都升翻天，完全買唔落手。雙辣招之後，筍盤湧現，以我們的投資兵團為例，經常可以買到比市場成交價低 10% 至 20% 的筍盤。假若樓市平穩，收三年租，包裝一下，以略高於市價出售，租金連樓價，30% 回報不難，以 30% 首期計算賺 100%，50% 首期賺 60%！如果你揀的單位是有前景的單位，回報更高！當然，如果你已經有住宅收租，可以考慮工商舖物業，隨時可以買賣套現，不過需要的知識及經驗就更高。
五）資金會否流入股市？買股票回報會更高嗎？
個人認為不會！身邊有多少朋友，賣樓買股？
近日滬港通令港股上升，令股民都手痕！如果年青人沒有資本，要搏一搏，Okay！但如果你已有樓，賣樓買股絕非好選擇！回 想過去幾年，那麼多熱錢，樓價翻一翻了，為甚麼股市沒有炒上去？原因是經過金融海嘯之後，大家都明白證券股票是高風險的，磚頭是低風險的。看看所謂藍籌、 紅籌、國企...幾年來那隻股票幫你賺錢？再看看那些莊家股...那隻不是把散戶殺個片甲不留？筆者都是炒股開始，贏得第一個買樓首期，今天很少再炒股， 最多細細哋玩吓！聽說你是投資初哥，請問你憑甚麼鬥贏莊家？身邊有多少朋友靠炒股發達？

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